Immobilienpreisblase in Wien?! Eine Untersuchung des "freien" Wiener Wohnungsmarktes

Abstract

Die vorliegende Arbeit versucht einen Überblick zum Thema Immobilienpreisblasenbildung zu geben. In einem ersten Schritt werden die unterschiedlichen Definitionen, Ursachen sowie Indikatoren von Preisblasen vorgestellt. Zur besseren Veranschaulichung wird mit Hilfe des Minsky Modells der Entstehungszyklus von Preisblasen beschrieben. Da es sich bei Preisblasen um kein neu aufgetretenes Phänomen handelt, werden ausgewählte Immobilienpreisblasen, welche sowohl auf nationaler als auch auf globaler Ebene von Bedeutung waren, betrachtet. Das Ziel dieser Arbeit ist es aufzuzeigen, wie sich der Wiener Wohnimmobilienmarkt in die folgenden drei Segmente - geförderter bzw. gemeinnütziger Wohnbau, freier Wohnbau und Luxuswohnbau - aufteilen lässt. Es erfolgt eine Definition der einzelnen Segmente und in Folge eine Abgrenzung des „freien Marktes“ zu den übrigen Teilmärkten. Das vorrangige Forschungsziel dieser Arbeit liegt in der Klärung der Frage, ob es eine Immobilienpreisblase am freien Markt gibt. Zur Beantwortung dieser Frage werden sowohl Mietpreise als auch Kaufpreise von Wohnimmobilien am Wiener Markt analysiert. Des Weiteren wird beleuchtet, welche Einfluss Faktoren wie, Leitzins, Finanzierungsarten sowie Inflation haben. In Ergänzung zur Auswertung von quantitativen Daten wurden zur Beantwortung der Forschungsfrage vier Interviews mit Experten geführt. Dabei werden Möglichkeiten zur Früherkennung von Immobilienpreisblasen sowie etwaige Gegenmaßnahmen zur Verhinderung eben dieser analysiert. Bei den Interviewpartnern handelt es sich um Experten aus den Bereichen Finanzierung, Bewertung, Bau sowie Vermittlung. Dadurch soll ein umfassendes Gesamtbild aller am Immobilienmarkt Agierenden geboten werden. Nach eingehender Literaturrecherche sowie Analyse der Experteninterviews lässt sich die Forschungsfrage, ob es am freien Wiener Wohnimmobilienmarkt eine Preisblase gibt, verneinen. Aktuell lassen sich am freien Wiener Wohnimmobilienmarkt keine Anzeichen einer Blasenbildung erkennen und nach Expertenmeinung ist auch in unmittelbarer Zukunft nicht damit zu rechnen.