Die Machbarkeitsstudie als Entscheidungsinstrument der Projektentwicklung

Abstract

Das deklarierte Ziel dieser Arbeit ist es, theoretische Überlegungen zum Entscheidungsinstrument Machbarkeitsstudie anzustellen, sie an einem realen Projekt zu überprüfen und zu adaptieren, und die so gewonnenen Erkenntnisse wiederum abstrahiert als Basis für eine praktische Weiterentwicklung kommender Projekte zur Verfügung zu stellen. Um dieser wissenschaftlichen Annäherung gerecht zu werden, wird vorab die für die Arbeit relevanten immobilienwirtschaftlichen Begriffe geklärt, mit dem Schwerpunkt von Inhalt und Ablauf der Machbarkeitsstudie. Der grobe Aufriss einer Projektidee in der Projektkonzeption und ihre Einbettung in die Rahmenbedingungen des Projektentwicklers, seine Struktur und Philosophie, werden auf Stimmigkeit durch Analyse der Fakten überprüft. Eine ausführliche Markt- und Standortanalyse liefert dazu das Rüstzeug. In der Marktanalyse werden Angebot in Bestand und Planung und die Nachfrage miteinander verglichen, um zu den Kriterien der Nutzung, Größe, Zimmeranzahl, Ausstattung für das Nutzungskonzept und zu einem prognostizierten Verkaufspreis für die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gelangen. In der Standortanalyse werden harte und weiche Standortfaktoren geprüft, besonderes Augenmerk wird dabei im Wohnbau den weichen Faktoren des Makro Standorts geschenkt. Der Versuch einer Umsetzung von Fakten in Visionen oder die Konkretisierung von Visionen durch Fakten sind Nutzungs- und Verwertungskonzept. Grundlagen des Nutzungskonzepts bilden Unique Selling Proposition, Genius Loci und deren Umsetzung in adäquate Architektur. Während die Kernkonzeption gleich bleibt, werden mehrere Nutzungsalternativen durchgespielt. Das Verwertungskonzept erstellt anhand von Verwertungszielen das Profil der künftigen Immobilienerwerber und Investoren. Die Stärken und Schwächen des Projekts werden in einem Marketingkonzept hinterfragt, welches das Rückgrat für die Verwertungs- und Kommunikationsstrategie bildet. Aus dem Vergleich der unterschiedlichen Nutzungsalternativen in der Investitionsberechnung wird deren Wirtschaftlichkeit überprüft und ein Residualwert der bestehenden Liegenschaft ermittelt. Anschließend wird auf die möglichen Risiken in der Projektentwicklung aufmerksam gemacht und das konkrete Projekt einer Risikoanalyse unterzogen. Die Entscheidungsanalyse fasst die Ergebnisse aller Analysen zusammen und gewichtet sie. Von einer Unzahl an vorangegangenen Detailinformationen werden hier die relevanten auf einen Blick bewertet. Ein simples Entscheidungsinstrument soll zu einer raschen und transparenten Entscheidung des Projektentwicklers führen, die der Projektvorschlag skizziert. Weiterführende Punkte zu diesem werden kurz angeschnitten.