Ermittlung des Entgelts für die Aufgabe von Hauptmietrechten am Beispiel eines Zinshauses

Abstract

Thema dieser Arbeit ist die Aufgabe von Hauptmietrechten gegen Entgelt. Diese Verhandlungen mit den Mietern sind ein wesentlicher Bestandteil einer Projektentwicklung im Zinshausbereich. Problematisch hierbei ist, dass es zu diesem „Tabuthema“ keine fundierten Referenzwerte gibt, welche eine Orientierung ermöglichen, sowohl auf Seite der Vermieter wie auch der Mieter. Im Besonderen wird dabei die Situation im Zusammenhang mit Gründerzeithäuseranalysiert, die in Wien einen großen Teil der städtebaulichen Struktur einnehmen. Die Arbeit besteht aus einem Theorie- und Empirieteil. Auf theoretischer Basis werden die rechtlichen Grundlagen dargelegt, wie das Mietrechtsgesetz, Wucher, Laesio enormis, das Wohnrecht und das Richtwertsystem, nach dem die Obergrenzen für Mieten in diesen Zinshäusern begrenzt werden. Zudem werden zwei Berechnungsmethoden aus der Immobilienbewertung beschrieben, denen ein Ersatz-Mietobjekt auf Lebensdauer und eine Ersatz-Eigentumswohnung zugrunde liegen. Da letztlich das Entgelt dennoch frei verhandelt werden kann, werden allgemeine Grundlagen des Verhandelns und im Besonderen das Harvard-Konzept dargelegt. Die Theorieerkenntnisse sind Basis einer qualitativen Expertenbefragung mit sechs erfahrenen Fachleuten. Die Erkenntnisse aus Theorie und Empirie lassen darauf schließen, dass die Ermittlung von Entgeltzahlungen für die Aufgabe von Hauptmietrechten eine interdisziplinäre Herausforderung darstellt. Entscheidend für die Ausverhandlung eines für beide Seiten akzeptablen Entgelts ist es, die Bedürfnisse der verhandelnden Parteien exakt zu erfassen und auf Grundlage der individuellen Motive, Ziele und sämtlicher Gegebenheiten eine Win-Win Situation herzustellen. Statt einer Konflikteskalation und damit einhergehenden negativen Folgen für alle Konfliktparteien, gilt es auf Basis profunder Fachkenntnis und professionellen Verhandelns einen echten und nachhaltigen Konsens herzustellen.