Projektrating und Kreditentscheidungsprozess bei gewerblichen Immobilien

Abstract

Projektfinanzierungen sind dadurch gekennzeichnet, dass die Rückzahlung aus den Einkünften, die mit dem finanzierten Objekt erzielt werden, erfolgen. Daher liegt der Schwerpunkt der Bankprüfungstätigkeit in diesem Zusammenhang bei der Plausibilisierung dieser Zahlungsströme. Um einen raschen Zugriff auf die finanzierten Assets zu haben, erfolgt die Ausgliederung in eine Projektgesellschaft (Special Purpose Vehicle), deren Geschäftsanteile an die finanzierende Bank abgetreten werden. Dadurch wird ein Off-Balance-Sheet Effekt für den Projektanten erzielt. Durch die lange Projektprüfungsdauer zahlt sich eine Projektfinanzierung erst ab einem je nach Bank unterschiedlichem Betrag aus. Da es typischerweise keinen Rückgriff auf den Projektanten gibt, spricht man von einem Non Recourse Financing. Seit Einführung von BASEL II sind die Banken in Österreich angehalten eigene Ratingsysteme zu entwickeln um die erforderliche Eigenkapitalunterlegung zu berechnen. Durch BASEL II sollen die Banken zu einem positiven Ausleseprozess bei den Schuldnerbonitäten angehalten werden. Die aus dem Rating der Schuldner sich ergebenden Risikokosten werden dann von den Banken in der Außenkondition entsprechend berücksichtigt (risikoadäquates Pricing). Ein Ratingverfahren dient der Einschätzung Bonität und er sich daraus ergebenden Ausfallswahrscheinlichkeit. Basis für ein Projektrating bildet die Projektrechnung. Im Gegensatz zum Unternehmensrating bezieht sich das Projektrating auf den Einzelfall. Wesentliche Beurteilungskriterien beim Projektrating sind die Einschätzung des Projektanten Hiezu werden die Erfahrung, Bonität und der Marktzugang beurteilt. Ein weiteres Beurteilungskriterium bildet das Projektpotentials. Dabei wird nach dem ULCR Konzept vorgegangen. Man geht davon aus, dass ein Kredit innerhalb der gewöhnlichen Nutzungsdauer des Gebäudes rückgeführt werden muss, da danach keine Cash Flows zur Kreditbedingung mehr zur Verfügung stehen bzw. neuerlich in die Immobilien investiert werden muss um nachhaltig Cash Flows zu erzielen. Weiters wird das Projektrisikos durch die Ermittlung des Verwertungserlös im pessimistic case eingewertet. Abschließend werden die Projektfaktoren aus der Immobilie das sind Standort, Objekt, Herstellerrisiko und Marktlage beurteilt. Durch die Gewichtung der oben erwähnten Beurteilungsfaktoren ergibt sich eine Gesamtnote, die dann als Basis für die Risikokosten herangezogen wird. Nach einer positiven Vorprüfung erfolgt der Kreditentscheidungsprozess anhand folgender Parameter: * Bankenspezifische Parameter: dabei sind die Geschäftspolitik, das Cross Selling Potential, Bankertrag und die Verarbeitungskapazität zu berücksichtigen * Immobilienspezifische Parameter: diese sind Standortbesichtigung, Projektbesprechung, die Einschätzung bautechnischer Risken und die Softfacts * Die kreditnehmerspezifischen Risken ergeben sich aus dem Ratingprozess * Finanzstrukturelle Parameter: wesentlicher Faktor ist dabei das Eigenkapital, weiters ist die Laufzeit von besonderer Bedeutung, aus den erwähnten Faktoren Zinsbelastung, Kreditbesicherung, Auflagen und Auszahlungsvoraussetzungen Eine Perfektionierung des Prozesses sollte gerade in Zeiten der Finanzkrise verstärkte Aufmerksamkeit gewidmet werden. Die Optimierung des Kreditentscheidungsprozesses wird zum kritischen Erfolgsfaktor im Bankgeschäft. Nur so kann die aktuelle Kreditkrise gemeistert werden.