Das Redevelopment von Immobilien und die Auswirkung auf die Bauträgerkalkulation

Abstract

Es gibt viele Gründe die Auslöser sind einen Projektentwickler über die Durchführung eines Redevelopments, oder anders gesagt die Restrukturierung und Sanierung der Bausubstanz, nachdenken lassen. Hierzu zählen vor allem wirtschaftliche Gründe, unternehmensstrategische Motive, aber vor allem der Lebenszyklus einer Immobilie. Einem vollständigen Leertand der Immobilien kann i.d.R. nur durch Redevelopment bzw. durch Abriss begegnet werden. Aber auch die Standortqualität und rechtliche Bestimmungen wie die Flächenwidmungs- und Bebauungsbestimmungen bzw. denkmalschutzrechtlichen Auflagen sind Motive zur Durchführung eines Redevelopments. Doch welchen Einfluss haben die besonderen Probleme der Planens, Entwickelns und Bauens im Bestand auf die Bauträgerkalkulation. Bevor hierauf jedoch näher eingegangen wird, erfolgt eine Erläuterung wie die Bauträgerkalkulation prinzipiell aufgebaut ist. Es wird sowohl die statische, die dynamische als auch die moderne Projektentwicklungsrechnung aus theoretischer Sicht vorgestellt. Im Rahmen dieser Arbeit sind beispielhafte Bauträgerkalkulationen jedoch statisch gerechnet. Im folgenden Kapitel werden die Unterschiede einer üblichen Bauträgerkalkulation zu jener Kalkulation für ein Redevelopment in Entsprechung der Gliederung der Bauträgerkalkulation erläutert. Für die Baukosten kann man z.B. sagen, dass übliche Neubaukostenschlüssel nicht anzuwenden sind, da bei der Veranschlagung der Bauwerkskosten Erschwernisse zu berücksichtigen sind. Schließlich ist eine bestehende Bausubstanz zu analysieren und bei gegebenen Rahmenbedingungen zu rekonstruieren. Dies hat natürlich auch Auswirkung auf die Aufwandspositionen der Honorare und Nebenkosten. Bei der Durchführung eines Redevelopments ergeben sich zusätzlich Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung aber auch der Inanspruchnahme der Fördermittel. Auch auf diese Punkte wird im Rahmen dieser Arbeit näher eingegangen. In Abhängigkeit der genannten Punkte ergibt sich somit das zu finanzierende Volumen. Bei der Restrukturierung eines Bestandobjektes sind vor allem Risikopositionen vorzusehen, die z.B. eventuelle Mehraufwendungen aufgrund der unbekannten Bausubstanz oder aber auch z.B. das erhöhte Terminrisiko abdecken. Erlösseitig muss der Bauträger wie gehabt seine Erfahrungswerte einfließen lassen bzw. unternehmerische Entscheidungen treffen. Welche Positionen inhaltlich bei der Durchführung eines Redevelopments genauer durchdacht werden sollten, wurde abschließend in einer Grafik zusammenfassend dargestellt.