Computergestützte Bewertungssystematik für die Nutzwertberechnung im Nutzwertgutachten

Abstract

Um Wohnungseigentum in Österreich zu begründen, muss von einem Sachverständigen ein Nutzwertgutachten erstellt werden, mit dem Zweck, die Nutzwerte und in weiterer Folge die Mindestanteile der jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte zu ermitteln. Als Basis für die Ermittlung der Nutzwerte wird die Nutzfläche herangezogen, von welcher Zuschläge und Abstriche vorgenommen werden um den Wert des jeweiligen Wohnungseigentumsobjektes nach der Verkehrsauffassung zu erhöhen oder zu vermindern. Welche Faktoren wertbeeinflussende Eigenschaften haben wird im Wohnungseigentumsgesetz nicht abschließend und nur ungenau aufgezählt, es werden nur einige Beispiele wie die Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb eines Stockwerks oder die Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten angeführt. In welcher Höhe sich diese Zuschlägen und Abstriche bewegen wird nicht definiert. In der Praxis wird deshalb meistens auf die Empfehlungen aus unterschiedlicher Literatur zurückgegriffen, welche eine Bandbreite an Empfehlungen über die Art und Höhe der Zuschläge und Abstriche beinhalten innerhalb welcher der Sachverständige die konkreten Verhältnisse zu berücksichtigt hat um eine möglichst objektive Bewertung durchzuführen. Hierbei werden dem Sachverständigen bei vielen Kriterien hohe Spielräume ermöglicht, welche durch subjektive Einflussfaktoren in der Bewertung zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Die Ansätze von diesen Nutzwertfaktoren bzw. von Zu- und Abschlägen in einem Gutachten nachzuvollziehen ist meist nicht oder nur schwer möglich, da nicht definiert wird unter welchen Voraussetzungen welche Faktoren in welcher Höhe Einfluss in die Bewertung genommen hätten. Dieser Spielraum fördert eine Intransparenz bei der Ermittlung der Nutzwerte und kann zum Nachteil bzw. Übervorteilung einzelner Wohnungseigentümer führen. In dieser Arbeit soll ein computergestütztes Bewertungssystem entwickelt werden, welches das Ziel hat Bewertungen im Nutzwertgutachten besser nachvollziehbarer und objektiver zu gestalten. Ein Bewertungskatalog soll Umstände umfangreich aufzählen, welche bei der Nutzwertberechnung eine Werterhöhung oder Wertverminderung zur Folge haben und auch genaue Indikatoren festlegen ab wann diese in welcher Höhe zu bewerten sind. Somit soll es für auch für einen Außenstehenden beurteilbar sein ob die Bewertung nachweisbar nach objektiven Kriterien erfolgt ist.