Die Finanzialisierung der Wohnungsproduktion in Wien

Abstract

Die Diplomarbeit untersucht die Finanzialisierung der aktuellen Wohnungsproduktion in Wien. Dabei wird der Marktanteil finanzialisierter Bauträger und deren räumliches Investitionsmuster herausgearbeitet und in einem internationalen Kontext am Beispiel Brüssels eingeordnet. Finanzialisierung ist ein sozioökonomischer Transformationsprozess, welcher die zunehmende Bedeutung des Finanzmarktes auf unterschiedlichen Ebenen hervorhebt. Wohnungsmärkte wurden in diesem Kontext sukzessive zum Finanzanlagefeld von global verfügbarem anlagesuchendem Kapital. Abhängig von institutionellen Rahmenbedingungen und politischen Machtverhältnissen in national bzw. regional unterschiedlichen Wohnungsmärkten äußert sich Finanzialisierung jedoch auf unterschiedliche Weise. Durch eine Mehrebenenanalyse der österreichischen- und Wiener Wohnungspolitik werden deshalb institutionelle Veränderungen und Liberalisierungstendenzen der letzten Jahre aufgezeigt und damit der Rahmen für die Einbettung der Finanzialisierungsprozesse gesteckt. Um die Bedeutung von Finanzkapital an der aktuellen Wiener Wohnungsproduktion herauszuarbeiten, wird die Finanzmarktnähe von Bauträgern, welche zwischen 2017 und 2021 ein Wohnbauprojekt fertiggestellt haben bzw. fertigstellen werden, entlang einschlägiger Kriterien der Finanzialisierungsliteratur untersucht. Die Datengrundlage dafür bildet einerseits die Bauträgerdatenbank Exploreal, welche ab 2017 eine detaillierte Übersicht über das aktuelle Neubaugeschehen am Wiener Wohnungsmarkt bietet und andererseits die Orbis-Unternehmensdatenbank mit Kennzahlen zu den einzelnen Bauträgern und deren Shareholdern. Auf diese Weise können Finanzialisierungsprozesse, für gewerbliche und gemeinnützige Bauträger differenziert, in der Wiener Wohnungsproduktion herausgearbeitet werden. Finanzkapital kommt in beiden Sektoren mit unterschiedlichen Auswirkungen zum Einsatz: Knapp 40% der gewerblichen Bauträger weisen direkte oder indirekte Verbindungen zum Finanzmarkt auf. Diese sind für circa 2/3 der gewerblichen Wohnungsproduktion verantwortlich. Die Mehrheit der gemeinnützigen Bauträger weist zwar über die Eigentümerstruktur Finanzmarktverbindungen auf, sie dürfen aber nur sehr eingeschränkt profitorientiert wirtschaften. Finanzialisierte gewerbliche Bauträger weisen klare Schwerpunktgebiete im räumlichen Investitionsmuster auf und sind durchschnittlich für mehr als doppelt so große Projekte als nicht finanzialisierte Bauträger verantwortlich. Im räumlichen Muster gemeinnütziger Bauträger sind hingegen keine großen Unterschiede zu erkennen. Im internationalen Vergleich weist die private Wohnungsproduktion in Wien und Brüssel ähnliche Finanzialisierungstendenzen auf. Allerdings kommt in der Wohnungsproduktion in Wien dem gemeinnützigen Sektor eine wesentliche Bedeutung zu, während dieser in Brüssel verschwindend klein ist.

This thesis focuses on the financialization of the Viennese housing production. It examines the market share of financialized developers and their geography of investments and compares it with the financialization of the housing production in Brussels. Financialization as a socioeconomic transformation stresses on the increased presence of financial markets on different levels. In this context, housing markets are increasingly seen as financial assets and therefore targets of a global wall of money. Nonethless, financialization varies in national systems of housing according to the different institutional and political settings. Taking this into consideration, a multi-level approach is used to analyze liberalization tendencies of housing policies on a national and regional level, therefore in Austria and Vienna. In order to identify the presence of financial capital in the actual Viennese housing production, the developers producing housing units between 2017 and 2021 were examined according to different financialization criteria. Information regarding the developers and housing production was taken from the database exploreal, which has been collecting all relevant data on developer projects in Vienna since 2017, while the data concerning company properties and their financial index comes from the orbis database of companies. Analysis of this combined dataset reveals private and social housing developers which can be considered as financialized. The results demonstrate that financial capital in both realms plays a major role, although with different consequences: Almost 40% of the private developers directly or indirectly have connections to the financial market. Together these companies are producing two thirds of the private housing production. On the other hand, even though the majority of the social housing developers, at least according to their underlying shareholders, show connections to the financial market as well, they are not profit-oriented according to their legal status. Further financialized private companies show clear priorities in their geography of investment and are producing bigger projects. Financialized private projects contain more than half of the dwellings compared to those of non-financial developers. However, no obvious differences among the geography of investment of financialized and non-financialized social housing producers were detected. Besides, comparing the private housing production in Vienna and Brussels, similar patterns of financialization were observed. Whereas in Vienna social housing appears to be of considerable importance and has thus reducing effects on rising housing prices. In contrast, the regulated sector seems to contribute only a negligible portion to the total housing production in Brussels.