Die Grundbuchseintragungsgebühr bei Liegenschaftstransaktionen - eine verfassungsrechtliche und unionsrechtliche Beurteilung

Abstract

Die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch beträgt 1,1 % des Wertes des einzutragenden Rechtes (TP 9 lit b Z 1 GGG). Sie steigt linear und unbegrenzt mit dem Wert der Immobilie, sodass sich deren Höhe seit 2010 – gleichauf mit den Immobilienpreisen – verdoppelte. Damit gehört die Grundbuchseintragungsgebühr zu den wesentlichen Nebenkosten einer Immobilientransaktion und hat Einfluss auf die Leistbarkeit von Immobilien, deren Quadratmeterpreis in Österreich im europäischen Spitzenfeld liegt. Die Grundbuchseintragungsgebühr ist eine echte „Gebühr“, dh sie wird für eine konkrete Amtshandlung (Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch) erhoben. Der Aufwand für diese Amtshandlung ist jedoch gering, weil sie weitgehend automationsunterstützt erfolgt. Die Höhe der Grundbuchseintragungsgebühr übersteigt damit bei Weitem die Kosten der zugrunde liegenden Amtshandlung und ist exzessiv. Mit Einnahmen aus der Grundbuchseintragungsgebühr werden zweckwidrig andere Bereiche des Justizsystems (insb der Strafvollzug) querfinanziert. Die Grundbuchseintragungsgebühr stellt de facto eine unzulässige Doppelbesteuerung dar und ist gleichheitswidrig (Verletzung des Kostendeckungsprinzips sowie des Sachlichkeitsgebotes). Sie verstößt auch gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums und auf Zugang zum Gericht. Daraus ergibt sich die klare Verfassungswidrigkeit der Grundbuchseintragungsgebühr. Interessant dabei ist, dass Eintragungen in das Grundbuch zum Zeitpunkt der Einführung der„Immobiliargebühr“ (Vorläuferin der GrESt) im Jahr 1850 ausdrücklich gebührenfrei waren, sodass die Doppelbelastung des Grunderwerbs vermieden werden konnte. Dies änderte sich erst im Jahr 1938 mit der Einführung der Grundbuchseintragungsgebühr. Die derzeitige Rechtslage ist daher viel ungünstiger als im Jahr 1850. Die Grundbuchseintragungsgebühr ist aber auch unionsrechtswidrig, weil sie einen abschreckenden Charakter hat und damit sie eine ungerechtfertigte Beschränkung der Kapitalverkehrs- sowie der Personenverkehrsfreiheit bewirkt. Aus diesen Gründen ist eine drastische Senkung bzw eine Pauschalierung der Grundbuchseintragungsgebühr (in einer der Firmenbucheintragungsgebühr ähnlichen Höhe) dringend geboten. Gegen eine derartige Pauschalierung bestehen keine verfassungsgesetzlichen bzw unionsrechtlichen Bedenken, sofern die Ermittlung der Pauschale unter Berücksichtigung des tatsächlichen Kostenaufwands erfolgt.

Die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch beträgt 1,1 % des Wertes des einzutragenden Rechtes (TP 9 lit b Z 1 GGG). Sie steigt linear und unbegrenzt mit dem Wert der Immobilie, sodass sich deren Höhe seit 2010 – gleichauf mit den Immobilienpreisen – verdoppelte. Damit gehört die Grundbuchseintragungsgebühr zu den wesentlichen Nebenkosten einer Immobilientransaktion und hat Einfluss auf die Leistbarkeit von Immobilien, deren Quadratmeterpreis in Österreich im europäischen Spitzenfeld liegt. Die Grundbuchseintragungsgebühr ist eine echte „Gebühr“, dh sie wird für eine konkrete Amtshandlung (Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch) erhoben. Der Aufwand für diese Amtshandlung ist jedoch gering, weil sie weitgehend automationsunterstützt erfolgt. Die Höhe der Grundbuchseintragungsgebühr übersteigt damit bei Weitem die Kosten der zugrunde liegenden Amtshandlung und ist exzessiv. Mit Einnahmen aus der Grundbuchseintragungsgebühr werden zweckwidrig andere Bereiche des Justizsystems (insb der Strafvollzug) querfinanziert. Die Grundbuchseintragungsgebühr stellt de facto eine unzulässige Doppelbesteuerung dar und ist gleichheitswidrig (Verletzung des Kostendeckungsprinzips sowie des Sachlichkeitsgebotes). Sie verstößt auch gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums und auf Zugang zum Gericht. Daraus ergibt sich die klare Verfassungswidrigkeit der Grundbuchseintragungsgebühr. Interessant dabei ist, dass Eintragungen in das Grundbuch zum Zeitpunkt der Einführung der„Immobiliargebühr“ (Vorläuferin der GrESt) im Jahr 1850 ausdrücklich gebührenfrei waren, sodass die Doppelbelastung des Grunderwerbs vermieden werden konnte. Dies änderte sich erst im Jahr 1938 mit der Einführung der Grundbuchseintragungsgebühr. Die derzeitige Rechtslage ist daher viel ungünstiger als im Jahr 1850. Die Grundbuchseintragungsgebühr ist aber auch unionsrechtswidrig, weil sie einen abschreckenden Charakter hat und damit sie eine ungerechtfertigte Beschränkung der Kapitalverkehrs- sowie der Personenverkehrsfreiheit bewirkt. Aus diesen Gründen ist eine drastische Senkung bzw eine Pauschalierung der Grundbuchseintragungsgebühr (in einer der Firmenbucheintragungsgebühr ähnlichen Höhe) dringend geboten. Gegen eine derartige Pauschalierung bestehen keine verfassungsgesetzlichen bzw unionsrechtlichen Bedenken, sofern die Ermittlung der Pauschale unter Berücksichtigung des tatsächlichen Kostenaufwands erfolgt.