Analyse, Bewertung und Entwicklung von Sonderimmobilien - Golfanlagen

Abstract

Diese Arbeit hat zum Ziel, einen Überblick über die immer mehr an Bedeutung zunehmende Rolle von Golfimmobilien und deren Bewertung für Vermarktung und Handel zu geben. Um dies zu erreichen, wurden sowohl die geschichtliche Entwicklung von Golf und Golfplätzen als auch die Grundlagen dieser Sportart für ein besseres Verständnis dargelegt. Relevant für die weitere Herangehensweise an die Bewertung von Golfimmobilien sind hier vor allem folgende Bereiche eines Golfplatzes zu sehen: Abschlag, Fairway, diverse Hindernisse wie Bunker, Rough und Wasserhindernisse, Grün mit Fahne/Loch, Driving Range, Pitching & Putting-Plätze, Kurzplätze, Clubhaus und Parkplatzanlage. Als weitere Möglichkeiten von Golfanlagen wurden darüber hinaus auch Grundlagen von Golfcentern, Großfeldanlagen, Wintergolfanlagen, Wohnen am Golfplatz erörtert und analysiert.<br />Nach Erarbeitung dieser Grundlagen wurden die wirtschaftlichen Aspekte von Golfimmobilien veranschaulicht und evaluiert, welche für die Bewertung derartiger Immobilien eine ausschlaggebende Rolle spielen. Derzeitiger Status ist folgender: Es befinden sich 147 Golfanlagen und 95.800 Golfspieler in Österreich; jeder 86. Österreicher spielt Golf (das sind 1,17 % der Bevölkerung); 66.000 Einwohner teilen sich eine 18-Loch-Anlage57; im Schnitt sind Anlagen mit 773 Spielern ausgelastet. Aufbauend auf diesen Informationen wurde sowohl die Preisgestaltung bei Jahresgebühren, Greenfees, etc. als auch der Golfhandel (Merchandising), die verschiedenen Spielertypen als Spezifikum der verschiedenen Zielgruppen, die aus den Golfanlagen erzielten Erlöse und der Golftourismus als wesentliche Faktoren für den wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg von Golfimmobilien und deren Wertermittlung kategorisiert.<br />Bei der Bewertung von Golfimmobilien wurden die wichtigsten Bewertungsmethoden für derartige Sonderimmobilien gegenübergestellt. Hier konnten folgende Vor- und Nachteile herausgearbeitet werden. Das Vergleichswertverfahren ist aus heutiger Sicht ein nur bedingt empfehlenswertes Bewertungsverfahren für Golfimmobilien. Hauptgrund dafür sind die nicht repräsentativen Verkehrswerte, die beim Verkauf erzielt wurden. Als weitere Bewertungsmethode wurde die Sachwertmethode untersucht. Die Vorteile dieser Methode liegen in der genauen Aufschlüsselung der einzelnen zu bewertenden Elemente bei Golfimmobilien. Als Nachteil dieses Verfahrens ist der zu geringe Einbezug der laufenden direkten Einnahmen aus dem Golfbetrieb zu sehen, was nur eine bedinge Aussage über die Wirtschaftlichkeit derartiger Immobilien zulässt. Das Ertragswertverfahren wurde als letzte Bewertungsmethode analysiert. Diese ist die wichtigste und umfangreichste und somit für Investoren interessanteste Methode, da für einen Investor oder potenziellen Übernehmer primär die erzielbaren Cash-Flows und nicht der reiner Sachwert dieser Anlagen im Fokus liegt.<br />Im Rahmen dieser Arbeit konnte folgende Tendenz deutlich herausgearbeiteten werden. Golfanlagen nehmen in ihrer Bedeutung als Handelsobjekte mit attraktiven Renditen immer mehr zu. Weiters ist ersichtlich, dass die steigende Anzahl der Golfspieler dem Golfmarkt auch in den kommenden Jahren ein anhaltendes Wachstum bringen wird. Dieser Trend ist nicht nur in Österreich, sondern auch weltweit ablesbar. Als wesentliche Aufgabe der Betreiber in den nächsten Jahren ist der Abbau von Barrieren und eine Aufbesserung des teilweise verbesserungswürdigen Image dieses Sportes zu sehen. Darüber hinaus müssen die Bedürfnisse der Zielgruppe genauer analysiert und Angebote auf diese besser und transparenter abgestimmt werden. In diesem Sinne bleibt nur eines noch zu sagen: "Schönes Spiel!"