Empfehlungen zur Verbesserung der Verwaltung von klassischen Zinshäusern durch Anwendung von Methoden der Verwaltung eines Gewerbeobjekts

Abstract

Die klassische Hausverwaltung hatte ein stark vorfixiertes Aufgabenfeld. Hierzu zählten etwa das Ausstellen von Mietverträgen, die Aussendung von Vorschreibungen und Abrechnungen oder die technische Liegenschaftskontrolle. Kein Bestandteil war etwa die Optimierung der Mieterstruktur, die Durchführung eines Marketings für das Objekt oder die Berechnung der Auswirkungen einer Aktion auf das Einkommen bzw. die Steuerlast des Hauseigentümers. Dabei blieben allerdings Aufgaben wie die nähere steuerliche Betrachtung oder das Erkennen von Problemflächen in der Vermietung oft außer Berücksichtigung. Diese werden heute oft als selbstverständliche Voraussetzung von Seiten des Kunden gefordert. Im gewerblichen Bereich kam es bereits vor längerer Zeit zu einer Weiterentwicklung. Statt einer reinen Erhaltung des bestehenden Zustands wurde das Aufgabenfeld des Verwalters dahingehend verändert, dass er für eine Verbesserung des baulichen Zustands, aber vor allem auch der Mieterstruktur und des Immobilienwerts verantwortlich ist. Neue Betrachtungsmethoden wie etwa das Immobiliencontrolling oder das Facility Management nahmen Einzug in die Arbeit der Verwaltungsbüros. Mittlerweile ändert sich auch im Zinshausbereich die Marktstruktur sehr stark. Verwalter sind dazu gezwungen sich anzupassen. Dies trifft vor allem die Eigentümerstruktur. Statt klassischer Zinshauseigentümer treten heute vermehrt institutionelle Investoren auf. Privatpersonen investieren im Gegenzug vermehrt in Eigentumswohnungen, teilweise auch zur Vorsorge. Als Verwalter muss man sich auf diese Änderungen einstellen. Es kommt zu häufigeren Verwaltungswechseln im Zinshausbereich, gleichzeitig muss die Bearbeitung des Wohnungseigentumsmarkts neu strukturiert und aufgestellt werden. Nur durch zusätzliche Dienstleistungen, vor allem aber auch durch ein besseres Service kann langfristig der eigene Marktanteil erhalten und gesteigert werden.