Gentrification in segmented housing markets : Vienna between rental market transformation and social housing

Abstract

This dissertation analyzes whether and how tenure segmentation shapes the translationof rental housing transformation into rising urban socio-spatial inequality. The empiricalinvestigation is based on a case study of the Viennese housing market, which is characterizedby a high degree of segmentation along tenure lines. Despite Vienna’s tradition of de-commodified housing provision, gentrification has recently become a topic of interest.Especially after the Global Financial-Crisis (GFC), investments in the private rentalsegment have spurred a transformation of the housing stock.The interplay of gentrification and tenure segmentation is analyzed through a combinationof small-scale socio-economic data, rental market listings and a unique dataset of intra-urban relocations differentiated by income groups. Together these are utilized to gain insights into (1) the development of socio-spatial inequality, (2) the scope and spatial extent of gentrification dynamics and (3) the impact of tenure segmentation on shifts in the rental market and socio-economic geography. In so doing, this dissertation also contributes to the development of new quantitative methodology in gentrification research as well as the adoption of existing tools from other social sciences.This novel methodology provides substantial evidence that qualitative transformation ofthe private rental supply is indeed a driver of rising rent levels across multiple neighborhoodsand that the spatial extent of this phenomenon is shifting further outwards. Thereis, however, limited evidence of low income residents being spatially displaced. Tenantsin the private rental market, many of them on low incomes, still suffer from increasinghousing costs and a lack of housing stability. Here tenure segmentation and its geographyplay a key role, as moving between segments is often difficult despite formal accessibility.Nonetheless, it is shown that social housing segments also have a positive spillover,imposing a price-dampening effect on private rent trajectories. However, the impact ofthis varies spatially and across segments. Given the lack of spatial displacement, relativesocio-spatial inequality has remained largely stable, regardless of increasing gentrificationpressure. Nonetheless, absolute inequality has increased as the gaps between areas ofhigh and low socio-economic status have widened.This dissertation thus concludes that tenure segmentation, and crucially, its spatialconfiguration, do indeed matter. Therefore, intervention at the local level is key toensuring housing affordability and reducing socio-spatial inequality. However, macroeconomicdevelopments, such as increasing socio-economic inequalities, provide an additionalchallenge as they also manifest themselves locally.

Diese Dissertation geht der Frage nach, inwiefern eine Marktsegmentierung nach Rechtsverhältnissen die Auswirkungen von qualitativen Transformationen am Mietwohnungsmarkt auf die sozialräumliche Ungleichheit beeinflusst. Dies wird anhand des Wiener Wohnungsmarktes, der durch einen hohen Grad an Segmentierung nach Rechtsverhältnissen charakterisiert ist, empirisch untersucht. Obwohl Wien traditionell vor allem für eine dekommodifizierte Wohnungsversorgung bekannt ist, kam es nach der globalen Finanzkrise 2008 zu einem regelrechten Investitionsboom und infolgedessen zu einer Transformation des privaten Mietwohnungsbestandes.Das Zusammenspiel von Gentrifizierung und Segmentierung nach Rechtsverhältnissen wird anhand einer Kombination von kleinräumigen sozioökonomischen Daten, Mietanzeigen und einem einzigartigen Datensatz intra-urbaner Wanderungen, differenziert nach Einkommen, analysiert. Dies gewährt Einblicke in (1) die Entwicklung der sozialräumlichen Ungleichheit, (2) das (räumliche) Ausmaß von Gentrifizierung und (3) die Auswirkungen von Marktsegmentierung nach Rechtsverhältnissen auf Veränderungen am Mietwohnungsmarkt und der sozioökonomischen Geographie. Dabei trägt diese Dissertation auch durch die Entwicklung neuer quantitativer Methoden sowie durch die Adaption bestehender Techniken aus anderen sozialwissenschaftlichen Disziplinen zur Gentrifizierungsforschung bei.Durch Anwendung neuer Methoden kann gezeigt werden, dass qualitative Transformationen des privaten Mietwohnungsangebots tatsächlich in vielen Nachbarschaften zu einem Anstieg der Mieten geführt haben. Diese Entwicklungen verlagern sich räumlich zunehmend weg vom Stadtzentrum hin zu den Rändern. Dennoch gibt es wenige Belege für die räumliche Verdrängung einkommensschwacher Haushalte. Allerdings leiden viele Mieter:innen unter der steigenden Wohnkostenbelastung und der mangelnden Planungssicherheit am privaten Mietwohnungsmarkt. Hier spielt die Marktsegmentierung nach Rechtsverhältnissen und deren Geographie eine entscheidende Rolle. Denn selbst bei Erfüllung formeller Zutrittskriterien ist ein Umzug in ein anderes Marktsegment oft mit zahlreichen Hürden verbunden. Allerdings lässt sich auch ein positiver Effekt für die Mieter:innen am privaten Markt nachweisen: Mit zunehmender Konkurrenz durch soziale Segmente kommt es zur Abschwächung der privaten Mietpreisentwicklung. Der entsprechende Effekt variiert allerdings räumlich und zwischen den sozialen Segmenten.Aufgrund des niedrigen Grades an räumlicher Verdrängung, zeigt Wien trotz signifikantem Gentrifizierungsdruck, ein stabiles Niveau an relativer sozialräumlicher Ungleichheit. Weil aber die Schere zwischen Gebieten mit hohem und niedrigem sozioökonomischen Status dennoch weiter aufgeht, lässt sich ein Anstieg absoluter sozialräumlicher Ungleichheit nachweisen.Diese Dissertation kommt daher zu dem Schluss, dass eine Marktsegmentierung nach Rechtsverhältnissen und vor allem deren räumliche Konfiguration eine entscheidende Rolle für Gentrifizierungsprozesse spielt. Entsprechend sind lokalspezifische Interventionen entscheidend um leistbares Wohnen zu ermöglichen und sozialräumliche Ungleichheit zu bekämpfen . Eine zusätzliche Herausforderung stellen jedoch makroökonomische Entwicklungen, wie steigende sozioökonomische Ungleichheiten dar, denn diese manifestierensich ebenso auf lokaler Ebene.