Rentabilitätsparameter und Kalkultionsstruktur eines Immobilieninvestments in eine Wohnung zu Vermietungszwecken anhand eines Beispiels in der außerbetrieblichen Vermietung

Abstract

Diese Masterthese beschreibt welche Parameter sich auf die Rentabilität eines Immobilieninvestments in eine Wohnung zu Vermietungszwecken auswirken und wie diese kalkulatorisch behandelt werden müssen um die tatsächliche Rentabilität, nach Abzug von sämtlichen Aufwendungen und Steuern, zu ermitteln. Zunächst wird der Begriff des Investments als auch die Definition einer Vorsorgewohnung bzw. einer Wohnung zu Vermietungszwecken beschrieben. In weiterer Folge werden allgemeine gesamtwirtschaftliche Chancen und Risiken eines Immobilieninvestments behandelt, die das Fundament für eine stabile Investition legen. Die ertragsrelevanten Eingangs- als auch Ausgangsgrößen werden im Anschluss darauf abgegrenzt und deren Folgen aufgezeigt. Um das Ausmaß der Investition darzustellen werden sämtliche Anschaffungskosten zu Beginn eines Immobilieninvestments beschrieben und im Anschluss darauf die sich daraus ergebenden Rentabilitätskennzahlen erklärt und beispielhaft berechnet. Da die Strukturierung der Finanzierung einer Immobilie zu Vermietungszwecken erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität des gesamten Investments hat, werden zwei verschiedene Darlehensarten und deren Konditionen beschrieben sowie die Auswirkungen dieser auf die Rentabilität des Immobilieninvestments. Zudem werden unterschiedliche Kreditsicherheiten und deren Eigenschaften aufgezählt um einen Überblick über Besicherungsmöglichkeiten zu gewähren und Konditionsoptimierungen bei der Darlehensaufnahme aufzuzeigen. Darauffolgend werden die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilieninvestments in der außerbetrieblichen Vermietung auf Basis eines Angestellten beschrieben. Abschließend werden die in den Kapiteln aufgezeigten Berechnungen zusammengefügt und in einem Beispiel verarbeitet. Es werden die einzelnen Rentabilitätskennzahlen anhand einer fiktiven Wiener Vorsorgewohnung mit einem durchschnittlichen Anlegerkaufpreis und einer durchschnittlichen Nettomiete pro Quadratmeter ermittelt. Die daraus sich ergebenden Ergebnisse sollen jedoch keine Antwort auf die allgemeine Rentabilität einer Wiener Vorsorgewohnung geben, sondern vielmehr die Vorgehensweise bei der Ermittlung der Rentabilität aufzeigen sowie die Auswirkungen der einzelnen Eingabeparameter darstellen.