Das Instrument der Leerstandsabgabe in der österreichischen Raumordnung : rechtliche Gegebenheiten, Herausforderungen, Potenziale und Grenzen

Abstract

Die vorliegende Diplomarbeit untersucht die Einführung und Umsetzung der Leerstandsabgabe in Österreich, wobei sie sowohl die gesetzliche Ausgangslage als auch erste Erfahrungen der Gemeinden beleuchtet. Das Ziel ist es, die Herausforderungen und Potenziale der Abgabe aufzuzeigen, um durch finanzielle Anreize auf Eigentümer:innen langfristig leerstehende Wohneinheiten wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen und so dem Wohnungsdruck in Gemeinden entgegenzuwirken. Um sich dem Gegenstand der Leerstandsabgabe zu nähern, wird zunächst eine theoretische und statistische Aufarbeitung zum Wohnungsleerstand in Österreich durchgeführt. Zudem werden die rechtlichen Rahmenbedingungen der Leerstandsabgabe mittels einer Rechtstextanalyse und relevanter Fachliteratur untersucht. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf den gesetzlichen Bestimmungen auf Bundes- und Landesebene, die die Anwendung und Umsetzung der Abgabe regeln. Hierbei werden die teils unterschiedlichen Landesgesetze sowie die Ausnahmenregelungen, deren Ausgestaltung die Vollzugsmechanismen in den Gemeinden beeinflussen, dargelegt. Zur Evaluierung der Wirksamkeit und Umsetzbarkeit der als Selbstbemessung konzipierten Abgabe ist die Untersuchung der Verwaltungspraxis mittels leitfadengestützter Interviews ein wesentlicher Bestandteil der Arbeit. Anhand ausgewählter Tiroler Gemeinden unterschiedlicher Größenordnungen wird ein praxisnaher Einblick gegeben, um die Anwendung, Praxistauglichkeit, Herausforderungen sowie Potenziale der Leerstandsabgabe zu identifizieren. Die Ergebnisse zeigen unter anderem, dass die Abgabe das Potenzial hat, den Druck auf Eigentümer:innen zur Vermietung zu erhöhen und eine Angebotsausweitung zu bewirken. Ein spürbarer Lenkungseffekt wird jedoch nur dann erwartet, wenn die Abgabenhöhe angehoben und die Verwaltungsressourcen im Vollzug gestärkt werden. Des Weiteren werden durch eine Literaturrecherche Maßnahmen, Instrumente und Ansätze zum Umgang mit Wohnungsleerstand aufgezeigt, um ergänzende Möglichkeiten zur Wohnraumaktivierung darzulegen. Dadurch werden Optionen eruiert, die dazu beitragen, den leerstehenden Wohnungsbestand verstärkt zu nutzen und eine Ergänzung zur Leerstandsabgabe bilden könnten. Auf Grundlage der gewonnenen Erkenntnisse werden Vorschläge und Anpassungen erarbeitet. Diese sollen zur Stärkung der Leerstandsabgabe und zur Verbesserung des Umgangs mit Wohnungsleerstand beitragen. Erste Überlegungen verdeutlichen, dass eine angepasste Gesetzesgrundlage und optimierte Verwaltungsprozesse wesentliche Voraussetzungen sind, um das Potenzial der Leerstandsabgabe auszuschöpfen. Daraus werden sowohl für das Bundesland Tirol als auch allgemein weiterführende Empfehlungen abgeleitet, um einen effizienteren Abgabenvollzug zu fördern und die raumplanerischen Ziele einer nachhaltigen Raumnutzung und -entwicklung zu unterstützen.

This thesis examines the introduction and implementation of the vacancy levy in Austria, analyzing both the legislative framework and initial experiences of municipalities. The aim is to highlight the challenges and potential of the levy as a financial incentive to encourage owners to return long-term vacant housing units to the market, thereby helping to relieve housing pressures in municipalities. To approach the subject of the vacancy levy, the thesis will conduct a theoretical and statistical analysis of housing vacancy in Austria. Furthermore, the legal framework associated with the vacancy levy is thoroughly analysed through a review of legal documents. The focus is placed on the statutory provisions at both federal and state levels that regulate the application and implementation of this instrument. In this context, the differences in the legal bases and exemption regulations, which shape enforcement mechanisms in municipalities, are examined. A significant part of the work involves assessing the administrative practice through guideline based interviews to evaluate the effectiveness and practical implementation of the self assessment-based levy. Using selected Tyrolean municipalities of varying sizes, a practice oriented insight is provided into the handling of the vacancy tax to assess its application, practicality, challenges, and potential. Among other findings, the analysis shows that while the levy has the potential to increase pressure on property owners to rent out vacant housing and thus expand supply, it will only achieve a noticeable steering effect if the tax amount is significantly increased, and administrative enforcement capabilities are adapted. Furthermore, a literature review is conducted to explore measures, instruments, and approaches for managing housing vacancies, highlighting additional strategies that can be employed to activate unused housing and complement the vacancy levy. These options are assessed for their potential to enhance the utilization of vacant housing stock. Based on the insights gained, the thesis formulates proposals and adaptations aimed at strengthening the vacancy levy and improving its practical application. These recommendations seek to enhance the effectiveness of the levy and improve the management of housing vacancy. Initial conclusions underscore that an updated legislative foundation and optimized administrative processes are essential for maximizing the levy’s potential. Recommendations are derived both for the state of Tyrol and more generally, with the aim of promoting more effective implementation and supporting the broader spatial planning goals of sustainable land use and development.