Der kommunale und gemeinnützige Wohnungsbau als Preisdämpfer für den gewinnorientierten Mietmarkt: Eine kleinräumige Analyse für Österreich

Abstract

Die Vorteile des sozialen Wohnungsbaus sind mittlerweile gut dokumentiert: Nicht-profitorientierte Anbieter von Mietwohnungen sind in Österreich in der Lage, breite Bevölkerungsschichten mit erschwinglichem und hochwertigem Wohnraum zu versorgen. Weit weniger wurden bisher die indirekten Effekte des sozialen Wohnungsbaus erforscht. Diese Diplomarbeit möchte jenem Aspekt näher auf den Grund gehen und beschäftigt sich daher mit der Frage, inwieweit positive, preisdämpfende Spillover-Effekte, welche vom sozialen Wohnungsbau auf das kommerzielle Mietmarktsegment ausgehen, nachweisbar sind. Österreich, mit seinem umfangreichen sozialen Wohnungsbestand und dem in der Literatur oft hervorgehobenen „integrierten“ Mietwohnungsmarkt, bietet ideale Voraussetzungen zur Erforschung der positiven, indirekten Wirkungen des sozialen Wohnbaus. Dafür wird im Rahmen dieser Diplomarbeit ein hedonisches Preismodell Entwickelt, um landesweit verfügbare Angebotspreise für kommerziell vermietete Wohnungen mit der jeweiligen regionalen Marktstärke sozialer Wohnbauträger zu vergleichen. Zusätzlich werden die wohnpolitischen und wirtschaftstheoretischen Grundlagen der Fragestellung aufgearbeitet sowie Einblicke in die Systematik des sozialen Wohnbaus und in die österreichische Wohnungswirtschaft gewährt. Es kann nachgewiesen werden, dass soziale Wohnbauträger bei ausreichender Marktstärkte einen preisdämpfenden Einfluss auf die Mieten kommerzieller Anbieter haben, wobei der Effekt insbesondere auf die gemeinnützigen Bauvereinigungen zurückgeht. Aus dieser Arbeit können wertvolle Erkenntnisse für die Beurteilung der Gesamtsituation am österreichischen (Miet-)Wohnungsmarkt abgeleitet werden. Dabei zeigt sich, dass eine regional differenzierte Betrachtung unbedingt notwendig ist.

The benefits of social housing are well-documented: Non-profit providers of rental housing in Austria are able to supply broad segments of the population with affordable and high-quality living space. However, the indirect effects of social housing have been researched far less. This thesis aims to explore this aspect in greater depth by examining the extent to which positive, rent-dampening spillover effects from social housing can be observed in the commercial rental market segment. Austria, with its extensive stock of social housing and its "integrated" rental market—often highlighted in the literature—offers ideal conditions for investigating the positive, indirect effects of social housing. To this end, this thesis develops a hedonic pricing model to compare commercially rented apartments' nationally available listing prices with the regional market strength of social housing providers. Additionally, the study delves into the housing policy and economic theory foundations of the research question, while also providing insights into the structure of social housing and the Austrian housing market. It can be demonstrated that social housing providers, when possessing sufficient market strength, have a rent-dampening effect on the rents of commercial providers, with the impact being particularly attributed to non-profit housing associations. This work provides valuable insights for assessing the overall situation of the Austrian (rental) housing market. It shows that a regionally differentiated analysis is absolutely necessary.