Standortvergleiche von Logistikimmobilien in Deutschland und Österreich aus Sicht der Projektentwicklung

Abstract

Die vorliegende Masterarbeit untersucht die strategische Standortauswahl von Logistikimmobilienentwicklungen in Deutschland und Österreich. Im Rahmen eines Mixed-Methods-Ansatzes, der quantitative und qualitative Analysen kombiniert, wird erforscht, wie Entwickler und Investoren Standorte auswählen, bewerten und welche Parameter dabei maßgeblich sind. Die Methodik umfasst eine Literaturrecherche, eine Marktanalyse beider Länder sowie Experteninterviews. Ziel der Arbeit ist es, die Grundlagen der Auswahl von Standorten verschiedener Auswahldimensionen, Makroregionen, Märkte, Regionen und Mikroumfelder bis hin zu einzelnen Grundstücken zu analysieren und diese Entscheidungen im Kontext aktueller Marktentwicklungen einzuordnen. Ein besonderer Fokus liegt auf dem strukturellen Wandel der Branche von einem eigennutzungsgeprägten Markt hin zu einem zunehmend vermietungsorientierten Marktsektor, der verstärkt Aufmerksamkeit von Immobilienentwicklern und Investoren erhält. Wie im Zuge der Arbeit festgestellt wurde, erfolgen Standortanalysen meist zweistufig. Auf Makroebene werden großräumige Faktoren wie Infrastrukturqualität, Nachfragepotenziale und die Einbindung in europäische Logistiknetzwerke untersucht, während die Mikroanalyse lokale Aspekte wie Grundstücksform, Erreichbarkeit, Umfeldnutzung, Nachfragestruktur und ESG-Kriterien berücksichtigt. Für die Vergleichbarmachung von Standorten kommen qualitative und quantitative Analyseverfahren zum Einsatz. Die Marktanalyse zeigt in beiden Ländern einen klaren Wandel hin zu spekulativen Entwicklungen. In Deutschland, dem größten europäischen Logistikmarkt, prägen eine starke Dominanz der Logistikdienstleister, stabile Mieten und die Attraktivität spekulativer Objekte für institutionelle Investoren das Marktbild. Bedeutende Hubs sind die Top-7-Märkte, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München sowie das Ruhrgebiet. In Österreich liegt die Stärke vor allem in der Rolle als Drehkreuz zwischen West- und Osteuropa. Der Ballungsraum Wien, Oberösterreich insbesondere in der Region von Linz bis Wels, sowie der Großraum Graz, zählen zu den zentralen Logistik-Hotspots. Während der Osten Österreichs eine hohe Standortdichte aufweist, sind westliche Bundesländer aufgrund topografischer und struktureller Einschränkungen schwächer ausgeprägt und fungieren vor allem als Transitstrecke für den internationalen Güterverkehr.