Wert und Preis im gemeinnützigen Wohnbau : Die nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung im Lichte des WGG

Abstract

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen der nachträglichen Begründung von Wohnungseigentum im gemeinnützigen Wohnbau gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Im Zentrum der Untersuchung steht die Bildung des Fixpreises nach § 15d WGG, die dabei heranzuziehenden Beurteilungsmaßstäbe sowie die Frage, inwieweit Mieter berechtigt sind, die Preisermittlung nachzuvollziehen und zu überprüfen. Ausgehend von einer systematischen Analyse der relevanten gesetzlichen Grundlagen (§§ 15b ff WGG, § 23 Abs 4c WGG) werden die Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung, die zugrunde liegenden Berechnungsmethoden sowie deren praktische Anwendung dargestellt und einer kritischen Würdigung unterzogen. Die Untersuchung zeigt, dass die geltende Rechtslage durch unklare Begrifflichkeiten, mangelnde Transparenz in der Preisbildung sowie eingeschränkte Kontrollmöglichkeiten für Mieter geprägt ist. Insbesondere der Prüfungsmaßstab der „offenkundigen Unangemessenheit“ gemäß § 18 Abs 3b WGG erweist sich in der Praxis als unzureichend, um wirksam vor überhöhten Fixpreisen zu schützen. Das Spannungsverhältnis zwischen normativem Anspruch und faktischer Realität wird im Detail aufgezeigt und exemplarisch anhand eines Fallbeispiels verdeutlicht, in dem der nach öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zu ermittelnde Fixpreis gemäß § 23 Abs 4c WGG dem Preis frei finanzierter gleichartiger Objekte gegenübergestellt wird. Dieser Vergleich orientiert sich an jenem Maßstab, der im Rahmen der restriktiv ausgestalteten Überprüfungsmöglichkeit nach § 18 Abs 3b WGG heranzuziehen ist und erst in einem weiteren Verfahrensschritt zu einer gerichtlichen oder behördlichen Preisfestsetzung nach § 23 Abs 4c WGG führt, wenn eine offenkundige Unangemessenheit – also eine Überschreitung des angebotenen Fixpreises gegenüber dem ortsüblichen Preis frei finanzierter gleichartiger Wohnungen – vorliegt. Abschließend werden das gesetzgeberische Interesse an der nachträglichen Übertragung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum dargelegt sowie Reformüberlegungen angestellt. Ziel ist es, eine einheitlichere und nachvollziehbarere Methodik zur Preisermittlung bei gemeinnützigen Bauvereinigungen zu entwickeln, um sowohl die Rechtssicherheit als auch das Vertrauen der Mieter in den gemeinnützigen Wohnbau nachhaltig zu stärken.