Die Rolle der Grauen Energie in Gebäudezertifizierungen und Immobilienbewertungsmodellen - die stille Ressource für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft

Abstract

Die vorliegende Masterarbeit untersucht einen bislang in der Immobilienbewertung vernachlässigten, aber zunehmend bedeutsamen Aspekt: die Graue Energie. Dieser Begriff bezeichnet die kumulierte Energie, die für Herstellung, Transport und Einbau von Baumaterialien aufgewendet wird und umfasst die Lebenszyklusphasen A1 bisA5 – von der Rohstoffbereitstellung bis zur Installation im Gebäude. Während traditionelle Bewertungsansätze primär auf die Betriebsenergie fokussieren, kann die Graue Energie bei energieeffizienten Gebäuden bis zu 50% der Gesamtenergiebilanz ausmachen und stellt somit einen erheblichen Faktor dar, der in der nachhaltigen Immobilienbewertung berücksichtigt werden sollte. Die Arbeit verfolgt einen interdisziplinären Forschungsansatz, der theoretische Literaturrecherche mit praktischer Fallstudienanalyse verbindet. Im Zentrum steht die systematische Untersuchung gängiger Zertifizierungssysteme wie LEED, BREEAM,DGNB und ÖGNI hinsichtlich ihrer Berücksichtigung der Grauen Energie. Dabei zeigen sich erhebliche Unterschiede: Während DGNB und ÖGNI die Graue Energiedurch umfassende Lebenszyklusanalysen systematisch erfassen, berücksichtigen LEED und BREEAM diese nur indirekt über Materialkriterien. Diese methodischen Unterschiede führen zu einer uneinheitlichen Bewertung der tatsächlichen Nachhaltigkeit von Gebäuden. Als praktisches Anwendungsbeispiel dient das Wiener Gründerzeithaus D'Orsaygasse 7 im 9. Wiener Gemeindebezirk, für das eine detaillierte Quantifizierung der Grauen Energie durchgeführt wurde. Die Analyse ergab eine beachtliche Graue Energie von 3.900 kWh/m2, was einem CO2-Äquivalent von 1.300kg/m2 entspricht. Diese Werte verdeutlichen das erhebliche Energiepotenzial, das bereits in bestehenden Gebäuden gespeichert ist und bei einem Abriss unwiederbringlich verloren gehen würde. Ein innovativer Aspekt der Arbeit liegt in der Monetarisierung dieser gebundenen Energie durch Anwendung des EU-ETS-Preises von 47 €/t CO2e zum Bewertungsstichtag. Dies führt zu einem monetären Wert von 40,42 €/m2 für die gebundene Graue Energie. Die Integration dieser Bewertung in das Ertragswertverfahren resultiert in einer Wertsteigerung zwischen 1,00% und 4,81%, je nach gewähltem Ansatz. Diese Methodik demonstriert eindrucksvoll, wie ökologische Nachhaltigkeitskriterien systematisch in traditionelle Immobilienbewertungsmodelle eingebunden werden können. Die Forschungsarbeit plädiert für einen grundlegenden Paradigmenwechsel in der Betrachtung von Bestandsgebäuden. Anstatt die bereits aufgewendete Energie als "graue" Last zu betrachten, sollte sie als "Bestandsenergie" oder "Goldene Energie" gewürdigt werden – als wertvolles Kapital, das Sanierungen gegenüber Abriss und Neubau bevorzugt. Dieser Ansatz würde nicht nur zur Erreichung der Klimazielebeitragen, sondern auch eine nachhaltigere Immobilienwirtschaft fördern, die den Grundsätzen der Kreislaufwirtschaft und Ressourcenschonung folgt.