Wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Fachmarktzentrums in der Praxis : Beurteilung des Ansatzes für die Wertermittlung anhand von Bestandsobjekten

Abstract

Diese Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von FMZ in Österreich. Mehr als 200 FMZ gibt es bereits in Österreich. Die meisten dieser FMZ sind in den letzten 20 Jahren entstanden. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf FMZ die vor 1995 errichtet wurden um deren Entwicklung über einen längeren Zeitraum analysieren zu können. Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist eine korrekte Einschätzung der wirtschaftlichen ND besonders wichtig, da diese Kennzahlen eine große Auswirkung auf den Verkehrswert haben. Die Literatur zum Thema wirtschaftliche ND von FMZ zeigt Schwankungen von bis zu 20 Jahren. Es werden darin Werte von mindestens 20 bis maximal 40 oder gar 50 Jahren angegeben. Diese große Schwankungsbreite weist darauf hin, dass eine einheitliche Definition der wirtschaftlichen ND nicht möglich ist. Die sechs in dieser Arbeit analysierten FMZ wiesen im Mittelwert ein Bestehen von 30 Jahren auf. Aus dem Vergleich der Ergebnisse aus der österreichischen Praxis mit jenen aus der deutschen Literatur geht deutlich hervor, dass die häufig beschriebene hohe GND von bis zu 50 Jahren in der Realität nicht gerechtfertigt ist und nur im Ausnahmefall eintritt. Die Auswertung der Analyse zeigt, dass die wirtschaftliche ND bei Standorten mit externen Umbrüchen bei lediglich 20 bis 25 Jahren liegt. Bei Standorten ohne negative äußere Einflüsse kann eine GND bei normaler Bewirtschaftung von 25 bis 30 Jahren ausgegangen werden. Lange Nutzungsdauern von mindestens 35 Jahren werden sich nur in top Lagen ohne große externe Einflüsse durchsetzen können. Weist der FMZ-Standort von Beginn an Bedenken wegen seiner Lage auf, so sollte die GND niedriger angesetzt werden. Als externe Einflussfaktoren können z.B. ein neu entstandener FMZ-Konkurrenzstandort sein, eine gravierende Änderung in der Mieterstruktur, infrastrukturelle Änderungen im Straßenverlauf in unmittelbarer Nähe oder auch große Flächenerweiterungen des Hauptmieters sein. Da diese Einflüsse schwer prognostizierbar sind, zeigt die Praxis dass bei der wirtschaftlichen GND eine generelle Schwankungsbreite von 5 bis 10 Jahren realistisch ist. Deswegen kann es eine exakte Annahme der GND in der Praxis nicht geben. Ein richtiges Ermessen der Zahlen ist in der Immobilienbewertung besonders wichtig. Der Bewerter sollte jede Möglichkeit zur Überprüfung der einzelnen Annahmen nutzen um ein nachvollziehbares Ergebnis zu erlangen.

Diese Arbeit befasst sich mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von FMZ in Österreich. Mehr als 200 FMZ gibt es bereits in Österreich. Die meisten dieser FMZ sind in den letzten 20 Jahren entstanden. Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf FMZ die vor 1995 errichtet wurden um deren Entwicklung über einen längeren Zeitraum analysieren zu können. Neben dem Kapitalisierungszinssatz ist eine korrekte Einschätzung der wirtschaftlichen ND besonders wichtig, da diese Kennzahlen eine große Auswirkung auf den Verkehrswert haben. Die Literatur zum Thema wirtschaftliche ND von FMZ zeigt Schwankungen von bis zu 20 Jahren. Es werden darin Werte von mindestens 20 bis maximal 40 oder gar 50 Jahren angegeben. Diese große Schwankungsbreite weist darauf hin, dass eine einheitliche Definition der wirtschaftlichen ND nicht möglich ist. Die sechs in dieser Arbeit analysierten FMZ wiesen im Mittelwert ein Bestehen von 30 Jahren auf. Aus dem Vergleich der Ergebnisse aus der österreichischen Praxis mit jenen aus der deutschen Literatur geht deutlich hervor, dass die häufig beschriebene hohe GND von bis zu 50 Jahren in der Realität nicht gerechtfertigt ist und nur im Ausnahmefall eintritt. Die Auswertung der Analyse zeigt, dass die wirtschaftliche ND bei Standorten mit externen Umbrüchen bei lediglich 20 bis 25 Jahren liegt. Bei Standorten ohne negative äußere Einflüsse kann eine GND bei normaler Bewirtschaftung von 25 bis 30 Jahren ausgegangen werden. Lange Nutzungsdauern von mindestens 35 Jahren werden sich nur in top Lagen ohne große externe Einflüsse durchsetzen können. Weist der FMZ-Standort von Beginn an Bedenken wegen seiner Lage auf, so sollte die GND niedriger angesetzt werden. Als externe Einflussfaktoren können z.B. ein neu entstandener FMZ-Konkurrenzstandort sein, eine gravierende Änderung in der