Indexierung und Schwellenwerte im Ertragswertverfahren : Auswirkungen von besonderen mietvertraglichen Vereinbarungen auf die Liegenschaftsbewertung

Abstract

Die vorliegende Arbeit setzt sich mit der Thematik auseinander, wie besondere Vereinbarungen hinsichtlich der Indexierung von Mieterträgen im Ertragswertverfahren berücksichtigt werden können. Im ersten Teil dieser Arbeit kommt es zur Erläuterung des Ablaufes des Ertragswertverfahrens sowie zur Behandlung der Thematik hinsichtlich einer korrekten Berücksichtigung von besonderen Wertsicherungsvereinbarungen einer Liegenschaft wie Wertanpassungen der Mieterträge mit Schwellenwerten und von teilweise durchgeführten Wertanpassungen. Da das Ertragswertverfahren der Annahme unterliegt, dass die Mieterträge einer Liegenschaft während der Restnutzungsdauer unverändert bleiben, können gewisse Wertsicherungstypen, wie eine laufende jährliche Wertanpassung, durch eine Anpassungen des Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden. Im nächsten Schritt prüft diese Arbeit die Möglichkeit, Wertsicherungen mit vereinbarten Schwellenwerten bzw. nur teilweise durchzuführenden Wertanpassungen durch einen Abschlag vom Ertragswert der Liegenschaft zu im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen. Dazu wurde ein Berechnungsmodell erstellt um prozentuelle Abschlagswerte für verschiedenste Wertsicherungsszenarien, unterschiedliche Restnutzungsdauern einer Liegenschaft sowie unter der Annahme unterschiedlicher angenommenen Liegenschaftszinssätzen zu berechnen. Aufgrund der berechneten Abschlagswerte und einer festgelegten Toleranzgrenze werden jene Wertsicherungsszenarien erläutert, die den Ertragswert einer Liegenschaft soweit beeinflussen, dass eine Richtigstellung im Ertragswertverfahren zu erfolgen hat. Durch ein konkretes Beispiel werden weiteres Empfehlungen abgegebenen wie die berechneten Abschlagswerte im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen sind.Im Anhang dieser Arbeit werden sämtliche berechneten Abschlagswerte beigelegt, die dem Sachverständigen als Unterstützung zur Berücksichtigung von verschiedenen Wertsicherungsszenarien dienen soll.