Sanchez de la Cerda, C. (2018). Restnutzungsdauer von Wiener Gründerzeithäusern und ihre Bedeutung im Ertragswertverfahren - Bautechnische Maßnahmen zur Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer [Master Thesis, Technische Universität Wien]. reposiTUm. https://doi.org/10.34726/hss.2018.55666
In gegenständlicher Arbeit wurden die Restnutzungsdauer von Wiener Gründerzeithäusern und ihre Rolle bei der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren untersucht. Gebäude mit einem Baujahr zwischen 1848 und 1918 werden als Gründerzeithäuser bezeichnet und haben bereits ein Alter von über 100 Jahren. Da die Gesamtnutzungsdauer für Objekte dieser Art in der Bewertungsliteratur mit 100 bis 120 Jahren beschrieben ist, haben viele von ihnen das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht oder bereits überschritten. Dennoch kann diese Nutzungsdauer durch entsprechende bauliche Maßnahmen verlängert werden, weshalb jedenfalls noch von einer Restnutzungsdauer auszugehen ist. Vor diesem Hintergrund wurden im Rahmen dieser Arbeit die Maßnahmen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer von Wiener Gründerzeithäusern und ihre Auswirkungen im Ertragswertverfahren untersucht. Es wurde gezeigt, dass eine wirksame Verlängerung der Restnutzungsdauer nur durch regelmäßige Erhaltungsmaßnahmen in Kombination mit Modernisierungsmaßnahmen möglich ist. Auf Basis dieser Verlängerungsmaßnahmen wurde ein Erneuerungszyklus entwickelt, in dem sämtliche Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von 100 Jahren in Verbindung mit der Lebensdauer der einzelnen Bauteile und Komponenten dargestellt werden. Durch diesen Erneuerungszyklus konnte gezeigt werden, dass aus technischer Sicht eine Verlängerung der Restnutzungsdauer für Wiener Gründerzeithäuser nahezu beliebig möglich ist. Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Rentabilität von Verlängerungsmaßnahmen für Gründerzeithäuser wurden deren Auswirkungen im Ertragswertverfahren untersucht. Dafür wurde ein gut erhaltenes und bereits modernisiertes Gründerzeithaus als Untersuchungsobjekt unter der Berücksichtigung von 2 Bewertungsszenarien mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern untersucht. In Variante 1 wurde das Objekt mit einer seinem Alter und Erhaltungszustand entsprechenden üblichen Restnutzungsdauer untersucht. In Variante 2 wurden neben der üblichen Erhaltung auch Modernisierungsmaßnahmen in mehreren Zyklen unterstellt, weshalb in dieser Variante eine Restnutzungsdauer von über 100 Jahren in Ansatz gebracht wurde. Das Ergebnis zeigt für die 2. Variante trotz längerem Betrachtungszeitraum und einer niedrigeren Kapitalisierung einen geringeren Ertragswert und eine geringere Rendite. Gründerzeithäuser stellen jedoch in der Regel Ertragsobjekte für ihre Eigentümer dar und der Großteil der Eigentümer verfolgt renditeorientiere Ziele. Aufgrund der geringeren Rendite von Variante 2 kann die regelmäßige Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer von Gründerzeithäuser nicht als die wirtschaftlichste Möglichkeit der Bewirtschaftung bezeichnet werden.
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In gegenständlicher Arbeit wurden die Restnutzungsdauer von Wiener Gründerzeithäusern und ihre Rolle bei der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren untersucht. Gebäude mit einem Baujahr zwischen 1848 und 1918 werden als Gründerzeithäuser bezeichnet und haben bereits ein Alter von über 100 Jahren. Da die Gesamtnutzungsdauer für Objekte dieser Art in der Bewertungsliteratur mit 100 bis 120 Jahren beschrieben ist, haben viele von ihnen das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht oder bereits überschritten. Dennoch kann diese Nutzungsdauer durch entsprechende bauliche Maßnahmen verlängert werden, weshalb jedenfalls noch von einer Restnutzungsdauer auszugehen ist. Vor diesem Hintergrund wurden im Rahmen dieser Arbeit die Maßnahmen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer von Wiener Gründerzeithäusern und ihre Auswirkungen im Ertragswertverfahren untersucht.
