Auswirkungen einer Wiener Bürohausprojektweiterentwicklung im Vergleich von Volleigentum, Superädifikat und Baurecht

Abstract

Schon im römischen Reich musste ein Gebäude nicht immer im Eigentum des Grundbesitzers stehen. So auch in der heutigen Zeit. In Österreich gibt es neben der Gebäudeherstellung im Volleigentum bzw. Alleineigentum, die Möglichkeit auf fremdem Grund zu bauen. In diesem Fall erlaubt der Liegenschaftseigentümer einem Fremden auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit dort zu belassen. Das Gebäude selbst befindet sich nicht im Besitz des Grundeigentümers. Diese Form von Bauten auf fremdem Grund erfolgt in Österreich meist mit einem Superädifikat oder einem Baurecht. Das Superädifikat ist dabei beliebt und wird bei Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren und Bürohäusern vorrangig angewendet. Diese vorliegende Arbeit definiert im ersten Abschnitt das Volleigentum, das Superädifikat und das Baurecht. Dabei werden auf die historischen Entwicklungen und Reformen näher beleuchtet. Der Leserin und dem Leser werden die Unterschiede der drei Varianten auf finanzieller-, steuerlicher und wirtschaftlicher Hinsicht verständlich dargelegt. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die feinen Differenzen zwischen einem Superädifikat und einem Baurecht gelegt. Diese sich unter anderem im Inhalt, der Begründung, der Belehnbarkeit, der Rechtskonstruktion, sowie der Beendigung unterscheiden. Um die Vergleiche der drei Varianten (Volleigentum, Superädifikat und Baurecht) realitätsnah darstellen zu können, wurde eine reelle Projektentwicklung einer bestehenden Bürohausliegenschaft in Wien herangezogen. Die Bewertung der Bestandsliegenschaft, sowie die Berechnung der Projektentwicklung wurde an allen drei Möglichkeiten exerziert. Die Projektentwicklung umfasst einen Umbau, sowie einen Zubau der bestehenden Bürohausliegenschaft in einen Beherbergungsbetrieb. In einem ersten Schritt wurde der Ertragswert der Bestandsliegenschaft im Volleigentum errechnet. Danach folgte der Ertragswert in Kombination mit einem Superädifikat und einem Baurecht. Die Rechte auf fremdem Grund zu bauen wurden nach Bewertungsrichtlinien beziffert und in Abzug gebracht. Weiters folgte die Bestimmung des Residuums in Verbindung mit den drei genannten Varianten. Anhand der Ergebnisse wurde erkennbar, welchen finanziellen Einfluss ein Baurecht und ein Superädifikat, im Vergleich zum Volleigentum haben. Im letzten Abschnitt dieser Arbeit wurden die Erkenntnisse interpretiert und erklärt. Abschließen wurde ein kurzer Ausblick auf zukünftige Reformen, besonders im Hinblick auf die Gleichstellung von Baurecht und Superädifikat, gegeben.

Schon im römischen Reich musste ein Gebäude nicht immer im Eigentum des Grundbesitzers stehen. So auch in der heutigen Zeit. In Österreich gibt es neben der Gebäudeherstellung im Volleigentum bzw. Alleineigentum, die Möglichkeit auf fremdem Grund zu bauen. In diesem Fall erlaubt der Liegenschaftseigentümer einem Fremden auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit dort zu belassen. Das Gebäude selbst befindet sich nicht im Besitz des Grundeigentümers. Diese Form von Bauten auf fremdem Grund erfolgt in Österreich meist mit einem Superädifikat oder einem Baurecht. Das Superädifikat ist dabei beliebt und wird bei Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren und Bürohäusern vorrangig angewendet. Diese vorliegende Arbeit definiert im ersten Abschnitt das Volleigentum, das Superädifikat und das Baurecht. Dabei werden auf die historischen Entwicklungen und Reformen näher beleuchtet.