Unentgeltliche Übertragung von Grundstücken im Privatvermögen

Abstract

Vorliegende Masterarbeit behandelt aktuelle Immobiliensteuerrechtsthemen in Österreich, insbesondere in Hinblick auf unentgeltliche bzw steueroptimale Übertragungsmöglichkeiten von Grundstücken. Nach einer kurzen Beschreibung der bekannten steuerlichen Folgen von Schenkung und Vererben von Grundstücken, wird auch die Übertragung von Grundstücken gegen Rentenzahlungen thematisiert. Das Hauptaugenmerk liegt jedoch auf möglichen Fruchtgenussgestaltungen, welche sich in Österreich einer ungebrochenen Beliebtheit erfreuen, deren steuerliche Komplexität jedoch zunehmend gestiegen ist. Fruchtgenussgestaltungen können insbesondere dann eine attraktive Alterative darstellen, wenn eine Übertragung des Grundstückes bereits zu Lebzeiten des Eigentümers erfolgen soll, eine Schenkung jedoch aus steuerlichen Gründen nachteilig wäre. Fruchtgenussgestaltungen können, wenn sie rechtzeitig und richtig geplant werden, weitere Steuervorteile für den übertragenden Eigentümer bieten. Diese werden ausführlich und anhand von Beispielen dargestellt. Im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundstücken spielt die Bewertung dieser oft eine wesentliche Rolle. Daher werden im Rahmen der Arbeit nicht nur die wichtigsten Bewertungsmethoden, sondern auch deren richtige steuerliche Anwendung dargestellt. Zudem werden auch die wichtigsten Wertbegriffe beschrieben und voneinander abgegrenzt, soweit dies möglich ist. In manchen Fällen ist für steuerliche Zwecke die parallele Anwendung mehrerer Bewertungsmethoden erforderlich. Sollte die Bestellung eines Gutachtens bei einem Sachverständigen erforderlich sein, sollte man in erster Linie auf dessen Plausibilität achten. Unentgeltliche Übertragungen sind idR ertragsteuerfrei möglich. Von unentgeltlichen Übertragungen iSd Ertragssteuerrechts wird dann gesprochen, wenn der Wert der Gegenleistung für das übertragene Grundstück die Hälfte des Verkehrswertes des übertragenen Grundstückes nicht erreicht. Die Gegenleistung muss dabei nicht zwingend in Geld erfolgen. Vielmehr wird jeder geldwerte Vorteil, wie zB die Übernahme des an dem Grundstück lastenden Finanzierungskredites, zur Gegenleistung gezählt. Wird dabei übersehen, dass die og 50%-Grenze nicht überschritten wird, wird die Übertragung als entgeltlich angesehen und Immobilienertragsteuer ausgelöst. In diesem Fall ist die Immobilienertragsteuer zu berechnen und richtig abzuführen. Erwerbsvorgänge von Grundstücken unterliegen grds der Grunderwerbsteuer. Diese ist bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen idR vom Grundstückswert zu berechnen. Der Grundstückswert ist ein vom Verkehrswert des Grundstückes streng zu unterscheidender Wert und ist häufig wesentlich niedriger als dieser. Die Bestimmung der richtigen Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der erste Schritt, die Anwendung des richtigen Steuersatzes der nächste. Im Rahmen der Arbeit wird nicht nur ein praktischer Weg zur Berechnung des Grundstückswertes dargestellt, sondern auch die Bestimmung des richtigen Steuersatzes beschrieben. Des Weiteren werden die wesentlichsten Neuerungen auf dem Gebiet der Immobilienbesteuerung durch den EStR-Wartungserlass 2018 angeführt und deren steuerlichen Auswirkungen angeführt.

Vorliegende Masterarbeit behandelt aktuelle Immobiliensteuerrechtsthemen in Österreich, insbesondere in Hinblick auf unentgeltliche bzw steueroptimale Übertragungsmöglichkeiten von Grundstücken. Nach einer kurzen Beschreibung der bekannten steuerlichen Folgen von Schenkung und Vererben von Grundstücken, wird auch die Übertragung von Grundstücken gegen Rentenzahlungen thematisiert. Das Hauptaugenmerk liegt jedoch auf möglichen Fruchtgenussgestaltungen, welche sich in Österreich einer ungebrochenen Beliebtheit erfreuen, deren steuerliche Komplexität jedoch zunehmend gestiegen ist. Fruchtgenussgestaltungen können insbesondere dann eine attraktive Alterative darstellen, wenn eine Übertragung des Grundstückes bereits zu Lebzeiten des Eigentümers erfolgen soll, eine Schenkung jedoch aus steuerlichen Gründen nachteilig wäre.