Die steuerlichen Aspekte der gängigsten Rechtsformen von direkten Immobilieninvestments in Österreich

Abstract

Aufgrund von Niedrigzinsniveau und volatilen Aktienmärkten sind direkte Immobilieninvestitionen weiterhin attraktive langfristige Vermögensveranlagungen mit Wertsteigerungspotential und laufendem Ertrag. Persönliche, betriebswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Faktoren sind maßgebend für die Wahl der Rechtsform mit der die Immobilien gekauft bzw. gehalten werden. Das Hauptaugenmerk dieser Arbeit liegt in der Darstellung und Ausarbeitung der steuerlichen Vorund Nachteile der gängigsten Rechtsformen (natürlichen Personen, Personenund Kapitalgesellschaften und Privatstiftungen) durch ein ausführliches Literaturstudium und Recherchen zur aktuellen Gesetzeslage. Natürliche Personen erwirtschaften durch Gebrauchsüberlassung der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (außerbetrieblich) und werden mit progressiven Einkommensteuersatz (maximal 55%) besteuert. Zu den steuerlichen Vorteilen dieser Rechtsform zählen die pauschale Grundanteilsberechnung und verkürzte Herstellungskostenabschreibung bei bestimmten Voraussetzungen. Immobilienveräußerungen werden mit 30% Immobilienertragssteuer belastet. Es besteht jedoch ein einmaliger, begünstigter Steuersatz bei Veräußerungen von Altgrundstücken. Veräußerungen von Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz gedient haben, oder selbst hergestellte Gebäude sind steuerbefreit. Verluste sind nicht vortragsfähig, aber mit anderen Einkunftsarten ausgleichsfähig. Immobilien einer Kapitalgesellschaft werden immer dem Betriebsvermögen zugeordnet (betrieblich) und erwirtschaften Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Werden Gewinne thesauriert, liegt die Steuerbelastung bei nur 25%. Bei Gewinnaus-schüttung kommt es durch die Kapitalertragssteuer zu einer effektiven 45,652% Steuerbelastung. Vorteile sind eine verkürzte Abschreibungsdauer und die Möglichkeit von Verlustvorträgen. Immobilien in Personengesellschaften werden je nach Nutzung entweder außerbetrieblich oder betrieblich behandelt. Die steuerlichen Rahmenbedingungen der gängigsten Rechtsformen von direkten Immobilieninvestitionen haben sich nach den letzten Steuerreformen angenähert und Unterschiede wurden minimiert. Die steuerlichen Vorteile einer spezifischen Rechtsform erfordern die Betrachtung im Detail, ebenso ist die individuelle Ausgangssituation zu berücksichtigen.

Aufgrund von Niedrigzinsniveau und volatilen Aktienmärkten sind direkte Immobilieninvestitionen weiterhin attraktive langfristige Vermögensveranlagungen mit Wertsteigerungspotential und laufendem Ertrag. Persönliche, betriebswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Faktoren sind maßgebend für die Wahl der Rechtsform mit der die Immobilien gekauft bzw. gehalten werden. Das Hauptaugenmerk dieser Arbeit liegt in der Darstellung und Ausarbeitung der steuerlichen Vorund Nachteile der gängigsten Rechtsformen (natürlichen Personen, Personenund Kapitalgesellschaften und Privatstiftungen) durch ein ausführliches Literaturstudium und Recherchen zur aktuellen Gesetzeslage. Natürliche Personen erwirtschaften durch Gebrauchsüberlassung der Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (außerbetrieblich) und werden mit progressiven Einkommensteuersatz (maximal 55%) besteuert.