Die Analyse der Nutzwertfeststellung bei ausgewählten Wohnliegenschaften und ihr Verhältnis zu Kaufpreisen von Wohnungen

Abstract

Im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum werden mittels einer Nutzwertfeststellung alle Objekte einer Liegenschaft miteinander in Verhältnis gesetzt. Dies dient unter anderem dazu, den Eigentumsanteil von Wohnungen an der Gesamtliegenschaft zu bestimmen. In der Praxis kommt es bei der Nutzwertfeststellung immer wieder zu eindeutigen Berechnungsunterschieden. Diese Arbeit untersucht mittels hermeneutischer Literaturanalysen sowie mit empirischen Studien die Nutzwertfeststellung im Detail, um die Berechnungsunterschiede eruieren zu können. Die zentrale Forschungsfrage lautet demnach: Kann, beziehungsweise wie kann sichergestellt werden, dass die am Markt eingesetzten Nutzwertfeststellungen /-berechnungen von Wohnimmobilien dem heutigen Stand der Technik entsprechen? Des Weiteren beschäftigt sich diese Arbeit mit Wohnungspreisen in Österreich, im Speziellen in Wien. Einerseits werden die teilweise großen Preisunterschiede zwischen den unterschiedlichen Stockwerken im Detail untersucht, andererseits werden Wohnungspreise und Nutzwerte ausgewählter Wohnungen in Verhältnis zueinander gesetzt. Dabei ist das Ziel, zu analysieren, ob man von Nutzwerten auf Kaufpreise und auch von Kaufpreisen auf Nutzwerte schließen kann. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass einige Potenziale bestehen, diverse Aspekte der Nutzwertfeststellung zu optimieren. Ein Vorschlag dafür wäre, bei der Festsetzung von Zuund Abschlägen, einen Maßnahmenkatalog zu entwickeln, der die wertmindernden und werterhöhenden Umstände klar definiert, sodass in Zukunft die ErstellerInnen von Nutzwerten ähnliche Berechnungsparameter verwenden können. Hinsichtlich des Verhältnisses von Nutzwerten und Kaufpreisen ist zu erwähnen, dass hohe Korrelationen bestehen, wodurch eine gemeinsame Betrachtung in manchen Fällen von Vorteil ist, aber dennoch keinen Rückschluss vom Nutzwert auf den Kaufpreis oder vom Kaufpreis auf den Nutzwert ermöglicht, ohne Kenntnis von weiteren Detailinformationen über die Nutzwertberechnung oder über die Ausstattung und Qualität einer Wohnung.

In the course of the establishment of residential property, all parts of a property are set in relation to each other by means of a calculation method which is known as “Nutzwertfeststellung”. Among other things, this serves to determine the ownership share of apartments in the entire property. In practice, the “Nutzwertfeststellung” has repeatedly led to clear differences in calculation results. Using hermeneutic literature analysis and empirical studies, this work examines the “Nutzwertfeststellung” in detail to be able to determine the differences in the calculation results. Therefore, the central research question is: Can and how can it be ensured that the currently used assessments of the “Nutzwert” and calculations of residential estates are valid and state of the art. Furthermore, this work deals with housing prices in Austria, especially Vienna. The partly large price differences between the different floors are examined in detail and the prices of apartments and “Nutzwerte” of selected apartments are compared. The goal here is to analyze whether it is possible to deduce sale prices from “Nutzwerten” and vice versa. In summary, it can be stated that there is the potential for optimizing the “Nutzwertfeststellung”. One suggestion for this would be to develop a catalog of measures when determining increases and reductions, which clearly define the value-reducing and value-increasing circumstances, so that in the future people who determine “Nutzwerte” can use similar calculation parameters. With regard to the relationship between “Nutzwerte” and sale prices, it should be mentioned that there is a high correlation. For this reason, an analysis of both aspects is advantageous in some cases. Nevertheless, this does not make it possible to directly deduce “Nutzwerte” from sale prices or sale prices from “Nutzwerte”, without taking into account further details about the used calculation method or the equipment and quality of an apartment.