Financial Due Diligence bei Immobiliengesellschaften

Abstract

Innerhalb der EU wurden seit 2009 Immobilienunternehmen im Wert von ca. 110 Mrd. â,¬ erfolgreich verkauft. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen betrug dabei ca. 400 Mio. â,¬. Angesichts dieser Zahlen offenbart sich die Bedeutung des Transaktionsmarktes in Bezug auf Immobilien. Die sehr hohen Volumina je Einzeltransaktion verdeutlichen die Tragweite derartiger Investitionsentscheidungen. Hinzu kommt typischerweise die hohe Anzahl an involvierten Holding-, Tochter- und Projektgesellschaften, die es zu untersuchen gilt. Das hohe Risikopotenzial ist nicht zuletzt auch durch die Ende 2008 ausgebrochene Immobilien- und Finanzkrise in den Vordergrund gerückt. Eine zielgerichtete Due Diligence bei möglichen Transaktionsobjekten stellt einen wesentlichen Beitrag zum Risikomanagement und der Kaufpreisfindung dar. Diese Arbeit beschäftigt sich mit den wesentlichen Besonderheiten im Rahmen der Financial Due Diligence bei Immobiliengesellschaften. Neben der praxisnahen Aufarbeitung und Diskussion jüngst veröffentlichter Literatur stellt der Autor v.a. auch eigene Recherchen und Analysen vor. Ausgehend von der Einbettung des Due Diligence-Prozesses in den gesamten Verkaufsprozess werden die spezifischen Werttreiber in Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften heraus gearbeitet. Das beinhaltet neben inhaltlichen Schwerpunkten auch die Erörterung relevanter Rechnungslegungsstandards. In weiterer Folge werden Analyse-Schemata entwickelt, die sich in der Praxis bewährt haben und eine immobiliennahe Analyse der Unternehmenszahlen zulassen. Der Analyserahmen umfasst dabei sowohl die Vermögenssituation, als auch die Wirtschaftlichkeit und die Liquidität. Finanzierungsaspekte werden aufgrund ihrer hohen Bedeutung gesondert behandelt. In dem Zusammenhang werden gebräuchliche Kennzahlen diskutiert und auf ihre Aussagekraft überprüft. Im letzten Teil der Arbeit wird eine Case Study anhand der im Jahr 2013 erfolgten Transaktion der KWG Kommunale Wohnen AG dargestellt, um die davor erarbeiteten Grundlagen anhand konkreter Analysen zu illustrieren.

Innerhalb der EU wurden seit 2009 Immobilienunternehmen im Wert von ca. 110 Mrd. â,¬ erfolgreich verkauft. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen betrug dabei ca. 400 Mio. â,¬. Angesichts dieser Zahlen offenbart sich die Bedeutung des Transaktionsmarktes in Bezug auf Immobilien. Die sehr hohen Volumina je Einzeltransaktion verdeutlichen die Tragweite derartiger Investitionsentscheidungen. Hinzu kommt typischerweise die hohe Anzahl an involvierten Holding-, Tochter- und Projektgesellschaften, die es zu untersuchen gilt. Das hohe Risikopotenzial ist nicht zuletzt auch durch die Ende 2008 ausgebrochene Immobilien- und Finanzkrise in den Vordergrund gerückt. Eine zielgerichtete Due Diligence bei möglichen Transaktionsobjekten stellt einen wesentlichen Beitrag zum Risikomanagement und der Kaufpreisfindung dar. Diese Arbeit beschäftigt sich mit den wesentlichen Besonderheiten im Rahmen der Financial Due Diligence bei Immobiliengesellschaften. Neben der praxisnahen Aufarbeitung und Diskussion jüngst veröffentlichter Literatur stellt der Autor v.a. auch eigene Recherchen und Analysen vor. Ausgehend von der Einbettung des Due Diligence-Prozesses in den gesamten Verkaufsprozess werden die spezifischen Werttreiber in Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften heraus gearbeitet. Das beinhaltet neben inhaltlichen Schwerpunkten auch die Erörterung relevanter Rechnungslegungsstandards. In weiterer Folge werden Analyse-Schemata entwickelt, die sich in der Praxis bewährt haben und eine immobiliennahe Analyse der Unternehmenszahlen zulassen. Der Analyserahmen umfasst dabei sowohl die Vermögenssituation, als auch die Wirtschaftlichkeit und die Liquidität. Finanzierungsaspekte werden aufgrund ihrer hohen Bedeutung gesondert behandelt. In dem Zusammenhang werden gebräuchliche Kennzahlen diskutiert und auf ihre Aussagekraft überprüft. Im letzten Teil der Arbeit wird eine Case Study anhand der im Jahr 2013 erfolgten