Ökologische Wohnimmobilien in Wien : eine Gegenüberstellung mit der ökonomischen Realität in einem Wiener Aussenbezirk

Abstract

Die Auswirkungen des Klimawandels und die limitierten Ressourcen sind in den letzten drei Jahrzehnten bei den Diskussionen der internationalen Gemeinschaft auf der Agenda. Laut der Europäischen Kommission sind Gebäude mit 40% des Energieverbrauchs bzw. 36% der CO2-Emissionen eine der größten Quellen von Treibhausgas-Emissionen innerhalb der EU. Dass die Immobilienbranche Mitverantwortung am Klimawandel trägt und daher das Konzept der Nachhaltigkeit stärker beachten sollte, ist auf der Baustelle kaum zu spüren, wo nach wie vor konventionelle Baumaterialen und -techniken mit einem erheblichen ökologischen Fußabdruck eingesetzt werden. In diesem Rahmen wird in der vorliegenden Arbeit der Wendepunkt zwischen Nachhaltigkeitsbestrebungen einerseits und der ökonomischen Realität andererseits, untersucht. So wird ein Wohnbau-Entwicklungsprojekt in Wien Favoriten als Fallstudie verwendet. Für das Projekt werden zwei Varianten konzipiert und ausgewertet. Variante 1 stellt eine herkömmliche Wohnimmobilie dar gemäß der aktuell geltenden Wiener Bauordnung. Für Variante 2 wurde ökologische Nachhaltigkeit angestrebt, insbesondere durch die Anwendung von Holz für die Gebäudehülle, hochwärmedämmende Bauteile und eine mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Lebenszykluskosten der beiden Varianten wurden über eine Nutzungsperiode von fünfzig Jahren prognostiziert und verglichen. Wirtschaftlichkeitsanalysen und Renditeeinschätzungen des freifinanzierten Projektes wurden anhand eines Finanzierungsmodells ermittelt. Die wirtschaftliche Analyse hat ergeben, dass Variante 1 dem/der InvestorIn eine wirtschaftliche Rendite trägt, Variante 2 hingegen ein deutlich höheres Risiko eines wirtschaftlichen Verlusts mit sich bringt. Dieses Ergebnis ist möglicherweise mit der Tatsache verbunden, dass die aktuell geltenden Bauvorschriften bereits Niedrigenergiehäuser voraussetzen und zusätzliche Investitionen in Richtung Passivhaus-Standard unter abnehmendem Ertragszuwachs leiden. Eine Verallgemeinerung der Ergebnisse dieser Arbeit sollte nur mit großer Vorsicht angestellt werden. Der Trend anderer Immobilien-Marktsegmente, wo nachhaltige Investitionen auf Anforderung des/der Käufers/Käuferin oder Mieters/Mieterin durch den/die EntwicklerIn getätigt werden, setzen sich anscheinend im Wohnsegment mit der preisempfindlichen Kundschaft nur sehr beschränkt durch.

Die Auswirkungen des Klimawandels und die limitierten Ressourcen sind in den letzten drei Jahrzehnten bei den Diskussionen der internationalen Gemeinschaft auf der Agenda. Laut der Europäischen Kommission sind Gebäude mit 40% des Energieverbrauchs bzw. 36% der CO2-Emissionen eine der größten Quellen von Treibhausgas-Emissionen innerhalb der EU. Dass die Immobilienbranche Mitverantwortung am Klimawandel trägt und daher das Konzept der Nachhaltigkeit stärker beachten sollte, ist auf der Baustelle kaum zu spüren, wo nach wie vor konventionelle Baumaterialen und -techniken mit einem erheblichen ökologischen Fußabdruck eingesetzt werden. In diesem Rahmen wird in der vorliegenden Arbeit der Wendepunkt zwischen Nachhaltigkeitsbestrebungen einerseits und der ökonomischen Realität andererseits, untersucht. So wird ein Wohnbau-Entwicklungsprojekt in Wien Favoriten als Fallstudie verwendet. Für das Projekt werden zwei Varianten konzipiert und ausgewertet. Variante 1 stellt eine herkömmliche Wohnimmobilie dar gemäß der aktuell geltenden Wiener Bauordnung. Für Variante 2 wurde ökologische Nachhaltigkeit angestrebt, insbesondere durch die Anwendung von Holz für die Gebäudehülle, hochwärmedämmende Bauteile und eine mechanische Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Lebenszykluskosten der beiden Varianten wurden über eine Nutzungsperiode von fünfzig Jahren prognostiziert und verglichen. Wirtschaftlichkeitsanalysen und Renditeeinschätzungen des freifinanzierten Projektes wurden anhand eines Finanzierungsmodells ermittelt. Die wirtschaftliche Analyse hat ergeben, dass Variante 1 dem/der InvestorIn eine wirtschaftliche Rendite trägt, Variante 2 hingegen ein deutlich höheres Risiko eines wirtschaftlichen Verlusts mit sich bringt. Dieses Ergebnis ist möglicherweise mit der Tatsache verbunden, dass die aktuell geltenden Bauvorschriften bereits Niedrigenergiehäuser voraussetzen und zusätzliche Investitionen in Richtung Passivhaus-Standard unter abnehmendem Ertragszuwachs leiden. Eine Verallgemeinerung der Ergebnisse dieser Arbeit sollte nur mit großer Vorsicht angestellt werden. Der Trend anderer Immobilien-Marktsegmente, wo nachhaltige Investitionen auf Anforderung des/der Käufers/Käuferin oder Mieters/Mieterin durch den/die EntwicklerIn getätigt werden, setzen sich anscheinend im Wohnsegment mit der preisempfindlichen Kundschaft nur sehr beschränkt durch.