Die Mietzinsbildung bei Wohnimmobilien im Rahmen von Kriegsschäden und die Auswirkungen auf den Ertragswert

Abstract

Diese Arbeit untersucht das Thema der Mietzinsbildung und deren Auswirkungen auf den Ertragswert bei von Kriegsschäden des 2. Weltkriegs betroffenen Gebäuden. Es wird untersucht, wie viele Gebäude durch Kriegseinwirkungen im 2. Weltkrieg in den Landeshauptstädten Österreichs beschädigt wurden. Der Vergleich mit der letzten Gebäude- und Wohnungszählung zeigt, dass schätzungsweise zumindest jedes 10. Gebäude und jede 10. Wohnung in Wien in irgendeiner Form von den Folgen der Kriegseinwirkungen betroffen ist. Diese Feststellung zeigt die hohe Bedeutung der Thematik. Anschließend wird die rechtliche Situation erläutert. Als Grundlage wird die Mietzinsbildung ohne Inanspruchnahme einer Förderung durch den WWF dargelegt, um anschließend Sondersituationen durch ausgewählte Fassungen des WWG und der Rückzahlungsbegünstigungsgesetze 1971 und 1987 zu erklären. In den Fassungen der Wohnhaus Wiederaufbaugesetze gibt es unterschiedliche Verweise auf das MG bzw. durch die Transformationsklausel auf das MRG. Diese Verweise können je nach Art der Rückführung unterschiedliche Auswirkungen auf die Mietzinsbildung haben. Entscheidend sind dabei neben der Art der Rückführung, welche Teile des Gebäudes wiederhergestellt wurden und welche Fassung des WWG anzuwenden ist. Die wirtschaftliche Analyse zeigt auf, welche Unterschiede es zwischen den Mietzinsbildungsarten der freien Miete und der Richtwertmiete in Wiens Bezirken im Durchschnitt geben kann. Dafür wird der Richtwertmietzins durch eine kursorische Berechnung ausgehend von mittelwertigen Wohnungen ermittelt. Die Berechnungen zeigen, dass abhängig von der Lage sehr unterschiedliche Differenzen in der Höhe der Mieten auftreten können. Eine falsche Einschätzung der rechtlichen Situation kann demnach auch zu einem erheblichen finanziellen Nachteil für den Vermieter führen. Der Vergleich der Bewertungen eines fiktiven Gebäudes in drei unterschiedlichen Lagen, mit unterschiedlichen Mietzinsbildungsarten zeigt rechnerisch, dass die Mietzinsbildung bei Liegenschaften in Lagen mit hohen Bodenpreisen wenig oder gar keinen Einfluss auf den Wert einer Liegenschaft hat. Im Gegensatz dazu, ist bei Liegenschaften mit niedrigen Bodenpreisen und bei solchen in Gründerzeitvierteln der Wertunterschied teilweise gravierend.