Die Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten für steuerliche Zwecke am Beispiel des Wiener Zinshauses

Abstract

Ziel der Arbeit war es, sich mit den Grundlagen der Wertermittlung der fiktiven Anschaffungskosten auseinander zu setzen. Abgehandelt wurde dies am Beispiel eines Wiener Zinshauses für die außerbetriebliche Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Die Bewertungsverfahren zur Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten wurden am Beispiel des Wiener Zinshauses diskutiert. Da das Steuerrecht keine detaillierten Festlegungen zur Wertermittlung trifft, kommt der gutachterlichen Schätzung große Bedeutung zu. Diese hat auf Basis der anerkannten Verfahren zu erfolgen. Das sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle genannten Verfahren haben ihre Berechtigung und sind zulässig. Aufgrund der Ertragsorientierung eines Wiener Zinshauses geben die Erkenntnisse der Rechtssprechung sowie die Ansichten der Fachleute, dem Ertragswertverfahren den Vorzug. Das Sachwertverfahren wird vielfach zur Plausibilitätsbewertung des Ertragswertverfahrens herangezogen. Das Vergleichswertverfahren kann bei Vorliegen einer ausreichenden Zahl an Vergleichsobjekten ebenfalls angewendet werden. Die Kombinationsverfahren z.B. nach Lüftl werden in der Literatur kritisch beurteilt, obwohl sie in der Praxis vielfach eingesetzt werden. Aus der Gesetzgebung, den Entscheidungen der Finanzbehörde, des unabhängigen Finanzsenates, des Verwaltungsgerichtshofes und der Literatur ergibt sich, dass im Falle des auf Ertrag abzielenden Wiener Zinshauses vorwiegend das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt. Allerdings ist im Ertragswertverfahren nicht bloß eine Fortführung der vorliegenden Erträge vorzunehmen, sondern, aufgrund der zu erwartenden Struktur der Bestandsverhältnisse und deren zukünftiger Entwicklung auch das Ertragssteigerungspotential der Liegenschaft zu berücksichtigen. Erst dann entspricht der ermittelte Ertragswert auch dem Sachwert, und nach Marktanpassung dem Verkehrswert. Festzuhalten ist, dass die Bewertung von Liegenschaften umfangreiche Sachkenntnisse erfordert und die Auswahl des anzuwendenden Verfahrens vom Sachverständigen zu treffen ist.