Erfolgsfaktoren und Benchmarks von Hotelimmobilien mit detaillierter Betrachtung von Budget-Hotel-Konzepten

Abstract

Hotelimmobilien sind Spezialimmobilien, welche sich in wesentlichen Punkten von allen anderen Gewerbeimmobilienunterscheiden. Der Hotelimmobilienmarkt selbst ist aufgrund der verschiedensten Ausprägungsformen ein sehr heterogener Markt. Ein wesentlicher Punkt bei Hotelimmobilien ist der, dass diese aufgrund der klaren Ausrichtung auf eine bestimmte Nutzung für eine Alternativnutzung schwer oder gar nicht zugänglich sind. Eine Umnutzung ist nur mit hohen Kosten möglich, die sich im Regelfall nicht rentieren. Der Grundstein für den Erfolg bzw. des Misserfolges eines Hotelprojektes wird daher normalerweise bereits in der Planungsphase gelegt. Die Herausforderung in der Projektentwicklungsphase ist es, den richtigen Standort für die passende Art von Hotel, den optimalen Hotelbetreiber/Investor für das Projekt sowie den richtigen Vertrag(Pacht- bzw. Managementvertrag)und die Finanzierung auf einen Nenner zu bringen. Nach der Planungs- und Errichtungsphase ist es von entscheidender Bedeutung, dass das Hotel von einem professionellen Betreiber bewirtschaftet wird. Aufgrund der Notwendigkeit eines professionellen Betreibers unterliegen Hotelimmobilien daher nicht nur den klassischen Immobilienrisken, sondern haben auch zusätzlich die Gefahren einer ordentlichen Bewirtschaftung zutragen. Hotelimmobilien weisen daher im Vergleich zu anderen Immobilienarten in der Regel ein erhöhtes Risiko/Rendite-Profil auf und stellen daher keine Assetklasse für risikoaverse Anleger dar. Im Bewertungskapitel wurden unterschiedliche nationale und internationale Ansätze diskutiert. Die betriebswirtschaftlichen Verfahren werden favorisiert, da eine detaillierte Betrachtung der Erlös- und Aufwandssituation (Gewinn- und Verlustrechnung) stattfindet. Die Schwierigkeit in der Bewertung von Hotelimmobilien liegt in der geforderten Trennung zwischen dem Hotelbetrieb (Betreiber) von der Immobilie an sich. Ziel ist es in der Regel nämlich die Immobilie an sich (Immobilienbewertung) und nicht den laufenden Hotelbetrieb (Unternehmensbewertung) zu bewerten. Die Trennung zwischen dem immobilienbezogenen Wert und dem Unternehmenswert ist nicht einfach, da die Immobilie nicht separat sondern oftmals als Teil des Unternehmens mitveräußert wird. Eine trennscharfe Aufteilung zwischen immobilienbezogenen Wert und Unternehmenswert ist äußerst schwer bzw. oftmals gar nicht möglich. Mit einer gewissen Unschärfe wird man daher immer konfrontiert sein. Um einen aussagekräftigen Verkehrswert für eine Hotelimmobilie zu erhalten, muss der Bewerter eine Vielzahl von wertbeeinflussenden Umständen (Zustand des Bewertungsobjektes, Standortanalyse, Marktumfeld, Positionierung des Hotels im Vergleich zu Konkurrenz, Konkurrenzanalyse, Analyse der Gewinn- und Verlustrechnung, Ergebnisvorausschau, nutzungsrechtliche Einschränkungen, vertragliche Grundlagen, behördliche Auflagen, ...) berücksichtigen. Nur ein Bewerter mit hohen Teilmarkt- und Branchenkenntnissen wird diesen Anforderungen gerecht werden können. Da sich der Hotelmarkt und sein Umfeld laufend verändert, wurden neben den aktuellen Entwicklungstendenzen (Konzentration der Hotellerie auf Groß- und Mittelstädte, die Tendenz zu Hotelketten- und zu Hotelkooperationen gehörende Betriebe, ...)vor allem die aktuell boomende Budget-Hotellerie untersucht. Ein Trend der seit mehreren Jahren zu beobachten ist, dass eine Polarisierung hin zum sehr niedrigpreisigen Segment (Low-Budget) und dem Luxussegment (High- Budget) stattfindet. Tendenziell versuchen die großen Hotelbetreiber die verschiedenen Segmente mit eigenen Marken zu belegen. Durch die differenzierte Markenstrategie weiß der Gast im Vorfeld, welche Qualität er zu welchem Preis bekommt. Gepaart mit Kundenbindungsinstrumenten soll eine gesteigerte Loyalität zu einem gewissen Produkt (Marke) gefördert werden.<br />