Bewertung und Rating sanierter Altbauten - unter besonderer Berücksichtigung der Niedrigenergiehaus- und Passivhaustechnik

Abstract

Die Tatsache, dass die heimische Bausubstanz einen großen Sanierungsbedarf aufweist und dass sich die (volatilen) Energiepreise zurzeit auf einem sehr hohen Niveau bewegen, hat dazu geführt, dass sich die Innovationstätigkeit der Immobilienbranche nicht mehr nur auf die Neubautätigkeit konzentriert, sondern auch auf dem Gebiet der (energieeffizienten) Altbausanierung neue Ansätze präsentiert werden. Besonders viel versprechend scheint hierbei das Konzept der so genannten Passivhaus- und Niedrigenergiebauten zu sein. Durch eine luftdichte Gebäudehülle, eine starke Wärmedämmung und eine kontrollierte Belüftung können entsprechend sanierte Altbauten ihren Heizenergiebedarf erheblich senken. Neben den tieferen Betriebskosten hat dies für die Bewohner entsprechend sanierter Altbauten auch noch den Vorteil, dass der Wohnkomfort erheblich gesteigert wird. Die vorliegende Analyse soll zeigen, wie die Idee des Passiv- bzw. Niedrigenergiehauses bei der Altbausanierung umgesetzt werden kann, wie hoch die Mehrkosten dafür ausfallen und welche Auswirkungen bei der Bewertung von energetisch sanierten Altbauten zu erwarten sind. Aus technischer Sicht ist die Sanierung nach Passivhaus- bzw. Niedrigenergiehausstandard relativ problemlos umsetzbar. Mit einer luftdichten Gebäudehülle, einer guten Wärmedämmung und einer automatisierten Wohnraumbelüftung (mit oder ohne Wärmetauscher) kann der Heizenergiebedarf soweit gesenkt werden, dass der Schwellenwert von 70 kWh/(m2a) für die Klassifikation als Niedrigenergiehaus bzw. 15 kWh/(m2a) für ein Passivhaus bereits unterschritten wird. Die vermeintlich einfache Funktionsweise dieser energiesparenden Konzepte soll jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass für eine erfolgreiche energetische Sanierung eine sorgfältige Planung unverzichtbar ist. Wird die Sanierung schlecht geplant oder werden die Bauarbeiten mangelhaft ausgeführt, können unan- genehme Nebenerscheinungen wie Schimmelpilzbildung, spürbarer Luftzug oder schlechte Raumluftqualität die Folge sein. Da entsprechend energetisch sanierte Altbauten letztlich nur markttauglich sein werden, wenn auch die Kostensituation für den Eigentümer überschaubar bleibt, muss der Fokus auch auf die finanzielle Durchführbarkeit gerichtet werden. Soll bei einer Altbausanierung Passivhaus- bzw. Niedrigenergiehausstandard erreicht werden, so ist mit Mehrkosten von 10 % bis 20 % gegenüber einer herkömmlichen Sanierung zu rechnen (in Einzelfällen sogar bis 30 %). Für den Investitionsentscheid ist hierbei immer auch zu berücksichtigen, dass die Ertragslage durch umfangreiche Sanierungsarbeiten erheblich verbessert werden kann. Optimiert ist die Ertragslage eines Sanierungsvorhabens dann, wenn die Kosten für eine zusätzliche Einheit Heizenergieeinsparung (Grenzkosten) genau dem zusätzlichenErtrag aus dieser Maßnahme (Grenzertrag) entsprechen. Übersteigen die Kosten das Ertragspotential, so muss von einer Verschlechterung der Rentabilität ausgegangen werden. Ein optimaler Sanierungsgrad wird für Altbauten (aufgrund der hohen Kosten für eine Passivhaussanierung) zwischen Niedrigenergie- und Passivhausstandard anzuordnen sein. Inwiefern sich energetische Sanierungsmassnahmen auf die Bewertung eines Altbaus auswirken, zeigt sich erst bei genauerer Betrachtung der jeweiligen Bewertungsmethoden. In der vorliegenden Analyse wurden die Auswirkungen auf eine Bewertung gemäß Österreichischem Liegenschaftsbewertungsgesetz (Ertrags-, Sachwert- und Vergleichswertme- thode) sowie die Auswirkungen auf ein Objektrating untersucht. Bei ertragswertbasierten Methoden hat sich gezeigt, dass sich in erster Linie die tieferen Bewirtschaftungskosten (zu denen auch die Betriebskosten gehören) positiv auf den Verkehrswert der Liegenschaft auswirken. Zudem könnte mit einem höheren Abschlag für das Mietausfallwagnis bei herkömmlich sanierten Liegenschaften dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Marktgängigkeit von Wohnobjekten mit sehr hohem Heizenergieverbrauch (und damit hohen Betriebskosten) mittel- bis langfristig durchaus in Frage gestellt werden kann. Ähnlich kann auch bei der Bewertung nach der Sachwertmethode argumentiert werden. Aufgrund der schlechten mittel- bis langfristigen Markttauglichkeit kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer für herkömmlich sanierte Liegenschaften tiefer als bei energetisch sanierten Liegenschaften angesetzt werden, was den Sachwert von Passiv- bzw. Niedrigenergiehäusern positiv beeinflusst. Vergleichswertverfahren eignen sich nur sehr beschränkt für die Bewertung energetisch sanierter Gebäude, da entsprechende Vergleichs- objekte (zurzeit noch) fehlen. Ansatzpunkte für die Berücksichtigung von energetischen Sanierungsmassnahmen können auch bei der Bewertung mittels Objektrating ausgemacht werden. Bei diesem standardisierten Verfahren, das der Risikoanalyse dient, sind es folgende Bewertungskriterien, deren Beurteilung bei Passiv- bzw. Niedrigenergiebauten besser ausfallen kann: Architektur/Bauweise; Ausstattung; Umwelteinflüsse aus dem Objekt; Wiedervermietbarkeit/Marktgängigkeit; Umlagefähige und nicht-umlagefähige Betriebskosten. // Die Analyse der Bewertungsverfahren hat gezeigt, dass sich eine Sanierung gemäß Passivhaus- bzw. Niedrigenergiehausstandard grundsätzlich positiv auf die Höhe des Verkehrs- wertes eines Altbaus auswirkt.