Leistbarer Wohnraum mittels Baurecht und Superädifikat im Spannungsfeld der derzeitigen (Bau)gesetzeslage

Abstract

Obgleich in den österreichischen Medien häufig darüber berichtet wird, dass Bauten auf fremden Grund einen Lösungsansatz für die Schaffung von leistbaren Wohnraum darstellen, bleibt aus wirtschaftlicher und sozialer Sicht unklar, durch welche rechtlichen und bautechnischen Maßnahmen diese Bauwerke effektiv zur Lösung dieser Problematik genutzt werden können. Offensichtlich erscheint dabei der Aspekt, dass sofern der gegenwärtig stark anwachsende Grundstückspreis nicht bezahlt werden muss, die Kosten für Wohnbauten gesenkt werden können. Doch stellt sich wie so oft die Frage nach der Kehrseite der Medaille? Anwender, Bauträger und Rechtsexperten fordern seit geraumer Zeit Reformen der gesetzlichen Grundlage von Bauten auf fremden Grund. Aus gutem Grund, denn Eigentum auf Zeit ist mit einer nicht unerheblichen Schwächung des vom Bauwerkserrichters geschaffenen Eigentums verbunden. Diese Benachteiligung gegenüber dem herkömmlichen Bauwerkseigentum resultiert in einer Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer, insbesondere für nachstehende Generationen. Dieser Umstand, dass Bauten auf fremden Grund einerseits als Lösung für leistbaren Wohnraum genannt werden und andererseits als problematische Rechtsinstrumente eingestuft werden, war Anstoß und Motivation dieser Arbeit. Daher ist das Ziel der vorliegenden Arbeit, die derzeit diskutierten Problematiken und Chancen durch Bauten auf fremden Grund aufzuzeigen und gegenüberzustellen. Ausgangspunkt dieser Arbeit war die vorhandene Fachliteratur zu dieser Thematik. Deren Anwendung in der Praxis wurde durch Experteninterviews vertieft und untermauert. Dabei wurden die für die Schaffung von Wohnraum relevantesten Rechtsinstitute, das Baurecht und das Superädifikat, detailliert analysiert und übersichtlich dargestellt. Dadurch erhält die Leserin und der Leser einen Einblick in diese besondere Form der Eigentumsspaltung von Grundstück und Bauwerk. Diese Arbeit kann auch als roter Faden, von der Vertragskonstruktion bis zur behördlichen Bewilligung, gelesen werden. Da es sich bei Bauten auf fremden Grund, die für Wohnzwecke genutzt werden, um Bauwerke handelt, gelten daher verständlicherweise alle derzeitig gültigen (Bau-)gesetze auch für Bauten, die nicht auf eigenen Grund errichtet werden. Stellt man jedoch die Begriffsdefinitionen des Bauwerks an sich in zivilrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Sicht gegenüber, ist keine einheitliche Definition zu finden. Vielmehr wurde für beide Sichtweisen eine eigene in der jeweiligen Materie schlüssige Auffassung getroffen. Zur Beantwortung der Frage, ob leistbarer Wohnraum mithilfe von Bauten auf fremden Grund geschaffen werden kann, können die zivilrechtlichen und verwaltungsrechtlichen Instrumente jedoch nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Daher müssen aus der Sicht des Autors nicht nur die zur Verfügung stehenden Rechtsinstitute des Baurechts und des Superädifikats betrachtet werden, sondern auch der gesetzliche Rahmen, nämlich die Raumund Bauordnung, in der sich diese Bauwerke bewegen. Nur ein umfassender Blick auf die Problematik der leistbaren Wohnraumschaffung mit den Erkenntnissen aus sowohl zivilrechtlicher als auch verwaltungsrechtlicher Sicht, ermöglicht eine qualifizierte Aussage über die Relevanz von Bauten auf fremden Grund für die Schaffung von leistbarem Wohnraum. Dabei zeigen die Ergebnisse dieser Arbeit, dass Verbesserungen eines einzigen Rechtsinstitutes nicht ausreichen werden, um Bauten auf fremden Grund als Lösung dieser sehr weit diskutierten Problematik auszumachen. Nur ein Zusammenwirken, der verschiedenen Rechtsinstitute kann eine befriedigende Lösung darstellen. Hierfür müssen alle am Bauprozess beteiligten Personen, unter anderem aus Politik, Grundstückseigentümerinnen, Planerinnen, Juristinnen, Bauträgerinnen und die Bevölkerung, zusammenwirken.

Although it is often reported in the Austrian media that buildings on third-party land represent a solution for the creation of affordable housing, it remains unclear from an economic and social point of view which legal and technical measures can effectively use these ownership structures to solve this problem. It seems evident if the climbing land prices do not have to be paid, costs for housing can be lowered. But - as so often - the question of the other side of the coin arises? For some time now, users, property developers and legal experts have been calling for reforms of the legal basis of buildings on third-party land. For good reason, since temporary ownership is associated with a not negligible weakening of the property created by the builder. This disadvantage compared to conventional building ownership results in a dependence on the property owner, especially for future generations. This circumstance, that buildings on foreign land on the one hand are mentioned as solutions for affordable living space and on the other hand are classified as problematic legal instruments, was the impetus and motivation for this work. Therefore, the aim of the present work is to point out and compare the currently discussed problems and chances of buildings on third-party land. The starting point of this work was the existing academic literature on this topic. Their application in practice was deepened and supported by expert interviews. The most relevant legal institutions for the creation of living space, “Baurecht” and “Superädifikat”, were analysed in detail and presented clearly. This gives the reader an insight into this special form of the ownership split between land and building. This work can also be seen as a common thread, from contract construction to official approval. Since buildings on third-party land, used for residential purposes, are buildings, it is understandable that all current (building) laws also apply to buildings that are not erected on one's own land. However, if one compares the definitions of the term "building" in civil and administrative legal terms, no uniform definition can be found. Rather, for both points of view, a separate, conclusive view was taken in the respective matter. To answer the question of whether affordable housing can be created with the help of buildings on third-party land, civil and administrative law instruments cannot be considered separately. Therefore, from the author's point of view not only the available legal institutions of the “Baurecht” and the “Superädifikat” have to be considered, but also the legal framework, namely the spatial planning and building regulations in which these buildings operate. Only a comprehensive look at the problem of affordable housing with the findings from both civil and administrative legal viewpoints allows a qualified statement about the relevance of buildings on foreign land for the creation of affordable housing. The results of this work show that improvements made by a single legal institute will not be sufficient to identify buildings on third land as a solution to this widely discussed problem. Only a cooperation between the various legal institutions can provide a successful solution. All persons involved in the construction process, including politicians, property owners, planners, lawyers, property developers and the general public, must work together to achieve a satisfying result.