Doppelmaklertätigkeit – Regulierung und Praxis

Abstract

Das österreichische Maklergesetz sieht in §5 (1) MaklerG vor, dass der Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftragnehmers nicht zugleich für den Dritten tätig werden darf. Der Gesetzgeber hat jedoch 1996, als das MaklerG in Kraft getreten ist, eine Ausnahmeformulierung integriert, die ebendies für den Immobilienmakler möglich macht. Die Begründung lag darin, dass die Ausnahme aufgrund des abweichenden Geschäftsgebrauchs des Immobilienmaklers notwendig ist. Es wurde die Informationspflicht umgekehrt und festgelegt, dass der Makler die oder den Auftraggeber informieren muss, falls er nur die Interessen einer Partei wahrnimmt und vertritt. Die Verpflichtung zur Offenlegung im Fall der Doppelvertretung außerhalb des Konsumentengeschäftes existiert nicht. Die Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers ist nicht grundsätzlich zu verwerfen, die Praxis existiert in nahezu allen etablierten und entwickelten Immobilienmärkten - ein Verbot der Doppeltätigkeit ist praktisch nicht zu beobachten. Es widerspricht jedoch anerkannter Praxis im Rahmen der Vermeidung von Interessenkonflikten, diametrale Interessen zweier Parteien in einem Umfeld asymmetrischer, unvollständiger Information in einem nicht offengelegten Doppelvertretungsverhältnis zu bearbeiten. Die 2010 publizierte ÖNORM EN 15733, die von der RICS publizierten "Real Estate Agency and Brokerage Standards" und auch der "Code of Ethics" der weltweit größten Interessenvertretung im Immobilienbereich - der amerikanischen "National Association of Realtors" - setzen weit höhere Maßstäbe und Standards an Transparenz, ethisches Verhalten und Integrität im Rahmen der Maklerdienstleistung. Von Verbänden und Interessenvertretungen auferlegte Verhaltenskodizes erscheinen als gerechtfertigtes Instrument zur Selbstregulierung in der Branche. Ebenso erscheint aber auch vor dem Hintergrund der Harmonisierung der Geschäftspraktiken in Europa eine Anpassung der Formulierung des MaklerG als angemessen.