Bewertung von Wohnungsgemeinnützigkeitsobjekten; Mietwohnungen mit Kaufoption unter Berücksichtigung der förderungsrechtlichen Bestimmungen des Bundeslandes Wien

Abstract

Österreich ist das einzige europäische Land mit einer gesetzlichen Regelung bezüglich Wohnungsgemeinnützigkeit. Das gemeinnützige Wohnungswesen ermöglicht im Vergleich zum freien Wohnungsmarkt kostengünstiges Wohnen. Traditionell werden die WGG-Objekte von den gemeinnützigen Bauvereinigungen im Bestand gehalten und nicht am Liegenschaftsmarkt transaktioniert. Vor einigen Jahren wurde die nachträgliche Eigentumsübertragung von WGG-Objekten generell gesetzlich geregelt. Ebenso wurde, unter gewissen Voraussetzungen ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf Eigentumsübertragung geschaffen. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sind nicht verpflichtet bei Mietbeginn den späteren Kaufpreis bereits festzulegen. Im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sind zwei Methoden zur Preisermittlung normiert. Einerseits Berechnung zum Kostendeckungsprinzip, andererseits Bewertung ausgehend vom Substanzwert unter Berücksichtigung des Verkehrswertes. Während die Berechnung nach dem Kostendeckungsprinzip den Buchwert darstellt, entspricht die Bewertung ausgehend vom Substanzwert unter Berücksichtigung des Verkehrswertes im Wesentlichem dem um die seit Baufertigstellung eingetretenen Baupreisindexsteigerungen valorisierten Buchwert des Bauwertes zuzüglich dem aktuellen Grundpreis. Es bleibt den gemeinnützigen Bauvereinigungen überlassen mittels welcher Methode die Preisermittlung erfolgt. Alle anteiligen Verpflichtungen der GBV sind durch den Mieter zu übernehmen. Bei Mietbeginn vom Mieter zu leistende Finanzierungsbeiträge werden auf den Kaufpreis abgezinst angerechnet. Bis zum Kauf gezahlte Mieten finden keine Berücksichtigung im Kaufpreis. Bei einem überhöhten Preisanbotes durch die GBV kann der Mieter, für den Fall dass der Preis von vergleichbaren frei finanzierten Objekten überschritten wird, eine gerichtliche Preisfestsetzung beantragen.