Analyse des Wiener Mietwohnungsmarktes - Erörterung der Auswirkungen von Stadtentwicklungsgebieten sowie Aktivitäten der Stadt, Wohnbaugenossenschaften und Investoren auf das Mietniveau in Wien

Abstract

Der Wiener Mietwohnimmobilienmarkt ist mit seinem hohen Anteil an sozialen Wohnbauten weltweit einzigartig. Dennoch gilt der Gesamtmarkt mittlerweile für viele Wiener als nicht leistbar. Betrachtet man jedoch das durchschnittliche Mietniveau in Wien, kann man durchaus sagen, dass dies im bundesweiten Mittel liegt. In dieser Arbeit soll demnach objektiv aufgezeigt werden, welche Faktoren und Akteure das Mietniveau in Wien beeinflussen und in welchem Ausmaß dies erfolgt. Die Grundlagedieser Arbeit bildet eine umfassende Recherche aktueller Daten über Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie die aktuelle Bautätigkeit. Zudem wird der Gesamtmarkt an Wiener Hauptwohnsitzwohnungen analysiert. In weiterer Folge wird durch eine umfassende Literaturrecherche von Gesetzestexten und einschlägigen Fachbüchern die Gesetzgebung respektive das Mietrecht erörtert. In den darauffolgenden Kapiteln werden die Einflüsse der Stadt Wien durch ihre Wohnungspolitik genau beschrieben und die Auswirkungen aufgezeigt. Zudem wird die Historie beleuchtet und herausgearbeitet, welch fundamentale Bedeutung der kommunale Wohnbau für den Gesamtmarkt darstellt. Im Gegensatz dazu, wird der Investitionsdruck und die rege Aktivität von privaten und institutionellen Investorenveranschaulicht. Welch großen Einfluss Stadtentwicklungsgebiete auf den Wiener Mietmarkt haben, wird abschließend mit einer Analyse des Wiener Mietniveaus dargestellt. Demnach geht hier eindeutig hervor, dass die Durchschnittsmiete Wiens, verglichen zu anderen Städten wie Innsbruck oder Salzburg, weit niedriger ausfällt. Hauptgrund hierfür ist der enorme Bestand an sozialem Wohnbau respektive die hohe Bautätigkeit von geförderten Wohnbauvereinigungen. Zudem wirkt das komplexe und strikte Mietrecht dämpfend auf das Mietniveau. Die freifinanzierten Mietwohnungen, die von privaten oder gewerblichen Anlegern vermietet werden, sehen sich somit mit einem natürlichen Mietpreisdeckel konfrontiert, da es ein breites Angebot an Altbauten vor allem jedoch an geförderten Wohnungen gibt. Weder österreichweit noch international wird dieser große Anteil an sozialem Wohnbau ansatzweiseerreicht, weshalb Wien hier eine klare Vorreiterrolle zukommt. Diese wird in Form der Stadtentwicklung weiter ausgebaut und mit Instrumenten der Wohnbaupolitik, wie der Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ und dem wohnfonds_wien, weiterforciert. Demnach ist davon auszugehen, dass Wien weiterhin durch den sozialen Wohnbau eine leistbare und lebenswerte Stadt bleibt und auch der Investmentdruck von Anlegern dies nicht ändern wird