Immobilien am Ende des Lebenszyklus: Kritische Betrachtung des Highest and Best Use

Abstract

In der Praxis ist man bei der Analyse und Bewertung von Immobilienprojekten mit einer Vielzahl von Herausforderungen und Problemen konfrontiert. Neben sämtlichen Besonderheiten, wie etwa die Heterogenität der Liegenschaftsobjekte, die begrenzte Substituierbarkeit sowie die langen Laufzeiten als auch die steigenden Investitionsvolumen und Transaktionskosten, müssen bei der Bewertung der Liegenschaft auch möglichen Potenziale berücksichtigt werden. Mitunter ist wohl einer der Hauptaspekte für das nachhaltige wirtschaftliche Bestehen am Markt, die mögliche Flexibilität der Entwicklung eines Immobilienprojektes. Hierzu dient das Konzept des Highest and Best Use als einer der wichtigsten Orientierungsmöglichkeiten für wirtschaftliche Entscheidungsträger, um den Wert von Immobilien durch zwei Effekte zu steigern. Einerseits ist es dem Entwickler möglich, dieser Flexibilität einen objektiven Wert zuzuweisen, der zum Wert des Projekts hinzugefügt wird. Andererseits ist, durch das Bewusstsein von Nutzungsalternativen, eine Anpassung an auftretende Herausforderungen einfacher; somit haben Entwickler einen effektiven Vorteil durch die Risikominimierung gegenüber weniger flexiblen Projekten, die nicht potenziell alternative Objektstrategien berücksichtigen. Diese Arbeit verfolgt das Ziel einen Beitrag zum Verständnis für beide genannten Aspekte zu vermitteln. Hinsichtlich des Aspektes der Quantifizierung besteht die Herausforderung darin, die Methodik der Realoptionen an die Praxis anzupassen. Dadurch können diverse Handlungsmöglichkeiten aufgezeigt und in weiterer Folge die Best-Use-Möglichkeit untersucht werden. Im Hinblick auf den zweiten Aspekt, einer möglichen Risikominimierung für die Entwickler, konzentriert sich die Arbeit auf die Identifizierung, Klassifizierung, Quantifizierung und Korrelation der bestimmenden Faktoren zwischen der Flexibilität des Managements und den erforderlichen Kapitalkosten. Aus der vorliegenden Arbeit lässt sich ableiten, dass eine Wertbemessung der Flexibilität möglich ist. Des Weiteren ist es möglich, diesen Wert hinreichend aussagekräftig und zuverlässig zu quantifizieren. Daher kann festgestellt werden, dass es für Entwickler kritische Faktoren gibt, die über die Investition und Objektstrategie entscheiden, je nach dem Verhältnis zwischen der möglichen Rendite und der inhärenten Flexibilität.