Wohnen im Eigentum - zukünftig Realität oder Illusion? Bedarfsermittlung und Darstellung des realisierbaren Eigentums von Eigentumswohnungen in Wien

Abstract

Durch die wachsende Bevölkerung in Wien ist die Nachfrage an Wohnraum ungebrochen hoch. Diese hohe Nachfrage an Wohnraum sorgt dafür, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind. Mit 01.08.2022 ist die Verordnung BGBl. NR II 230/2022, welche die Mindestkriterien bei der Kreditvergabe für den Ankauf von Eigentum restriktiver gestaltet, in Kraft getreten. Aufgrund dieser Tatsachen stellt sich die Frage, welche Voraussetzungen notwendig sind, um in Zukunft eine Eigentumswohnung erwerben zu können? Um diese Forschungsfrage beantworten zu können, werden Sekundärdaten limitiert auf die 23 Wiener Gemeindebezirke erhoben und ausgewertet. In der Auswertung wird zwischen Neubauten und Bestandsobjekte unterschieden. Zur übersichtlicheren Darstellung der Ergebnisse werden die 23 Wiener Gemeindebezirke unter Berücksichtigung von folgenden Faktoren - durchschnittliche Quadratmeterpreise, durchschnittliches Jahresnettoeinkommen, Bevölkerung und Lage - in fünf Klassen eingeteilt. Darüber hinaus werden für die Berechnungen der Kaufpreise von Eigentumswohnungen Kategorien von 2, 3 und 4 Zimmer Wohnungen in unterschiedlichen Größen herangezogen. Diese Berechnungen berücksichtigen die Anforderungen der Verordnung BGBl. NR II 230/2022. Die Anforderung des Mindestanteil an Eigenmitteln wird in den Berechnungen als erfüllt angenommen und es wird von der maximal möglichen Laufzeit ausgegangen. Die Berechnung der Schuldendienstquote, welche 40% unterschreiten muss, wird für Einzelpersonen und zwei Personen dargestellt. Zur Berechnung der Gesamtinvestitionskosten werden zu den errechneten Kaufpreisen, die Kaufnebenkosten addiert. Der Differenzbetrag der Gesamtinvestitionskosten, abzüglich der anteiligen Kaufnebenkosten und 10% vom Kaufpreis wird als Fremdkapital bezeichnet und für die Finanzierungsberechnung herangezogen. Anhand der Berechnung ist es für Einzelpersonen bei Neubauten lediglich in zwei Klassen der Kategorie 2 Zimmer Wohnung möglich eine Finanzierung darzustellen. Bei Bestandsobjekten ist es möglich in allen Klassen bei 2 Zimmer Wohnungen und in zwei Klassen bei 3 Zimmer Wohnungen eine Finanzierung darzustellen. Für zwei Personen ist es möglich bei Neubauten in allen Klassen bei 2 Zimmer Wohnungen, in allen Klassen bei 3 Zimmer Wohnungen und in zwei Klassen bei 4 Zimmer Wohnungen eine Finanzierung darzustellen. Bei Bestandsobjekten ist es möglich in allen Klassen und Kategorien eine Finanzierung darzustellen. Dennoch zeigen die erhobenen Daten, dass der Erwerb von Eigentumswohnungen für Einzelpersonen schwieriger zu realisieren ist als für zwei Personen.