Die GmbH & Co KG als optimale Immobilienprojektgesellschaft? - Ein Rechtsformvergleich mit der GmbH unter Berücksichtigung des Gesellschaftsund Grunderwerbsteuer- sowie ausgewählten Aspekten des Ertragsteuerrechts

Abstract

Gewerbliche Immobilienprojekte werden beinahe ausschließlich unter Verwendung von juristischen Personen abgewickelt. Die gegenständliche Arbeit befasst sich mit der Frage, ob die GmbH & Co KG im Vergleich zur GmbH die geeignetere Rechts- form für deren Umsetzung ist. Unter Bezugnahme auf einschlägige Literatur und Judikatur erfolgt ein Rechtsformenvergleich unter Berücksichtigung des Gesellschafts- und Grunderwerbsteuer- sowie ausgewählten Aspekten des Ertragsteuerrechts. Zunächst werden die dogmatischen Unterschiede der beiden Gesellschaftsformen herausgearbeitet. In weiterer Folge findet eine Würdigung der bestehenden Unterschiede statt. Dabei wird auf die selbst definierten Phasen der Immobilienprojektentwicklung „Gründung und Verwaltung der Gesellschaft während der Projektentwicklung“, „Finanzierung des Immobilienprojektes“, „Entwicklung und Verwaltung des Im- mobilienprojektes“ sowie „Beendigung des Immobilienprojektes“ Bezug genommen. In den Schlussfolgerungen werden die Erkenntnisse in den Kontext von – aus der Sicht des Autors essentiellen, der Frage der Rechtsform voranzustellenden Grundsatzentscheidungen vor dem Beginn der Projektabwicklung gestellt. Da Immobilienprojekte vielfältig sind und sich in der Struktur, Ablauf, Finanzierung und weiteren Faktoren unterscheiden, besteht keine binäre Lösung der Forschungsfrage. Wie der Rechtsformvergleich zeigt, sind teilweise nur im Detail Unterschiede festzustellen, welche letztlich jedoch nicht bei jedem Immobilienprojekt von Bedeutung sind. Andere bestehende Unterschiede sind grundsätzlicher Natur, haben aber für die Abwicklung von Immobilienprojekten keinerlei Bedeutung. Allerdings können wiederum weitere Charakteristika der untersuchten Rechtsformen zu einer Vereinfachung der Projektabwicklung führen, deren Finanzierung erleichtern und Gewinne optimieren. Aus der Perspektive des Grunderwerbsteuerrechts zeigt die gegenständliche Untersuchung keine eindeutigen Vorteile im Zusammenhang mit einer der beiden Rechtsformen. Aus gesellschaftsrechtlichen und ertragsteuerrechtlichen Überlegungen ist sofern im jeweiligen Immobilienprojekt Potential für die Verwirklichung der Vorteile besteht aufgrund der gegenständlichen Untersuchung der GmbH & Co KG der Vorzug zu gewähren. Insbesondere die gesellschaftsrechtliche Verwaltung der Liegenschaft, die Möglichkeit der rechtlich zulässigen Umgehung von Kapitalerhaltungsvorschriften so- wie das ertragsteuerliche Durchgriffsprinzip sprechen für die GmbH & Co KG als Immobilienprojektgesellschaft. Da sich die Rechtslage und Judikatur stetig weiterentwickelt, stellt die gegenständliche Bewertung nur eine Momentaufnahme dar, welche anhand zukünftiger rechtlicher Grundlagen erneut durchzuführen ist.