Der Mieterausbau von Büroflächen in Wien - Ein Leitfaden für die Projektsteuerung zur Bewältigung von Herausforderungen und Risiken aus der Perspektive des Mieters

Abstract

Die gegenständliche Masterarbeit behandelt den Mieterausbau von Büroflächen in Wien. Trotz neuer, attraktiver und flexibler Co-Working Modelle stellt die klassische Büroraumanmietung weiterhin den einfachsten Weg für Unternehmen dar, ihren Mitarbeitern eine maßangefertigte Bürofläche bereitzustellen. Die Entwicklungen der Arbeitswelt wurden durch die COVID-19 Pandemie beschleunigt und das Büro hat sich trotz der damit verbundenen Einschränkungen zu einem Ort der Begegnung, Kollaboration und des Austausches entfaltet. Das Untersuchungsfeld konzentriert sich auf Unternehmen, welche Büroflächen nicht fertig ausgebaut oder in einem gebrauchten Zustand anmieten und nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten wollen. Mieter sehen sich mit der Situation konfrontiert, dass der Vermieter diesen Innenausbau leistet und mit deutlich mehr Expertise in Mietvertragsverhandlungen und Planungsprozesse geht. Die vorliegende Masterthese bietet einen Überblick über die wichtigsten Parameter, welche vom Zeitpunkt einer möglichen Immobiliensuche und -auswahl an über die Anmietung sowie während des gesamten Mieterausbaus zu beachten sind. Im Zentrum der Arbeit stehen der Mieter und seine externen Berater, welche einen großen Einfluss auf den Erfolg eines Projektes haben. Mieterseitige Bauherrenvertreter und Projektmanager stehen dabei dem Mieter während des gesamten Projektes zur Seite. Die Arbeit liefert Aufklärungen über zu beachtende Schritte sowie Antworten auf und Lösungsansätze für die wesentlichsten Herausforderungen und Risiken bei der Abwicklung eines Mieterausbaus. Neben Erläuterungen über den theoretischen Ablauf eines Mieterausbaus bedient sich die Arbeit der Erfahrung unterschiedlicher Experten, welche als mieterseitige Berater bereits zahlreiche Mieterausbauten in Wien abgewickelt haben. Die Auswertung der Expertenmeinungen zeigt, dass der Ursprung der meisten Risiken für die Mieter sehr früh im Projekt liegt. Eine klare Zielsetzung, die präzise Konzeption und detaillierte Kostenschätzung durch den Mieter vor Mietvertragsunterzeichnung senken das Risiko späterer Verzögerungen, Kostenüberschreitungen und Qualitätsverluste. Darüber hinaus ist das laufende Monitoring und Nachsteuern durch einen kompetenten Bauherrenvertreter oder Projektmanager essenziell, um unerwartete Herausforderungen während der gesamten Projektlaufzeit zu meistern. In der Abwicklung von Mieterausbauten steckt zudem viel Potenzial, etwas zum nachhaltigen Wirtschaften beizutragen.