Covenants in der gewerblichen Immobilienprojektfinanzierung – Hintergrund, Grenzen und Einsatz in der Praxis

Abstract

Die vorliegende Masterthese mit dem Titel „Covenants in der gewerblichen Immobilienprojektfinanzierung – Hintergrund, Grenzen und Einsatz in der Praxis“ knüpft an bestehende Forschungsansätze zum Themengebiet der Covenants bei Immobilienfinanzierungen an und verfolgt das Ziel, eine identifizierte Forschungslücke in Bezug auf Covenants im Teilbereich der Immobilienprojektfinanzierung zu schließen. Die zentrale Forschungsfrage lautet, welche Rolle Non-Financial und Financial Covenants in der Immobilienprojektfinanzierung spielen, worin ihre Zielsetzungen/Funktionen bzw. Grenzen und Risiken liegen und wie sich ihr Einsatz in der österreichischen Vertragspraxis gestaltet. In Abhängigkeit vom auszuwertenden Quellmaterial kommen sowohl rechtswissenschaftliche Methoden als auch die Methode der Inhaltsanalyse zur Anwendung. Eine weitere eingesetzte Methode ist das leitfadengestützte Experteninterview. Im Ergebnis zeigt sich, dass Covenants aus heutigen Immobilienprojektfinanzierungsverträgen – unabhängig davon, ob es sich um Baufinanzierungen oder an diese anschließende Bestandsfinanzierungen handelt – als ergänzendes Sicherungsinstrument für den Finanzierungsgeber nicht mehr wegzudenken sind. Dies gilt sowohl für Non-Financial Covenants als auch umso mehr für Financial Covenants. Von den in der Literatur genannten Funktionen von Covenants sind in der Praxis vor allem die Disziplinierungsfunktion und die Präventionsfunktion im Sinne eines Frühwarnsystems von Bedeutung. Damit Covenants ihre Rolle als Sicherungsinstrument in der Praxis effektiv erfüllen können, müssen drei grundlegende Voraussetzungen erfüllt sein, und zwar eine möglichst exakte Definition der verwendeten Kennzahlen, ein regelmäßiges Reporting des Kreditnehmers bzw. korrespondierendes Monitoring der Bank sowie die Vereinbarung konkreter Konsequenzen für den Fall der Nichteinhaltung. Zwar existieren auf theoretischer Ebene in Zusammenhang mit der Verwendung von Covenants gewisse rechtliche Grenzen und Risiken, in der Praxis werden diese aber selten schlagend. Insgesamt überwiegen klar ihre Vorteile. ESG-Kennzahlen spielen als Covenants in Immobilienprojektfinanzierungsverträgen derzeit noch keine maßgebliche Rolle. Es ist allerdings zu erwarten, dass sich ihre Bedeutung kurz- bis mittelfristig deutlich erhöhen und derartige Kennzahlen auch in Immobilienprojektfinanzierungsverträge Eingang finden werden. Dies bietet zugleich einen Anknüpfungspunkt für weitere Forschungsvorhaben in der Zukunft.