Gebäude der Gründerzeit in Wien - Herausforderungen und Auswirkungen der Wiener Bauordnungsnovelle 37/2018 unter besonderer Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Abbruchreife

Abstract

Gründerzeithäuser prägen das Wiener Stadtbild. Die mehr als 150 Jahre alten Gebäude zeichnen sich insbesondere durch ihre großen Räume mit Raumhöhen von bis zu vier Metern sowie die Vollziegelmauerwerke und aufwendig gestalteten Fassaden mit Stuckornamenten aus. Sie sind jedoch nicht nur stadtbildprägende Elemente, sondern darüber hinaus bietet das historisch entwickelte Mietrechtsgesetz (und mit ihm die Richtwertmieten) eine bedeutende Grundlage, für zahlreiche MieterInnen in Gebäuden der Gründerzeit leistbares Wohnen in Zentrumsnähe zu ermöglichen. Seit mehreren Jahren ist ein Rückgang der Zahl der Gründerzeitgebäude zu verzeichnen. Allein im Jahr 2017 wurden mehr als 100 dieser Objekte abgerissen. Wie viele dieser historischen, der Gründerzeit zuzurechnenden Gebäude jedoch tatsächlich vom Abriss betroffen waren, kann nicht festgestellt werden, da bis 29.06.2018 für Gebäude außerhalb von Schutzzonen oder Bausperren keine Pflicht zur Bewilligung des Abrisses bestand. Durch die Baurechtsnovelle (LGBl Nr 37/2018) der Stadt Wien, welche mit 30.06.2018 in Kraft trat, änderte sich dies allerdings. Nun dürfen jene Gebäude, die vor dem 01.01.1945 errichtet worden sind, neben jenen in Schutzzonen oder Gebieten mit Bausperre, erst nach einer entsprechenden Bestätigung der MA 19 abgerissen werden. Die wesentlichsten Gründe für die Notwendigkeit der Bauordnungsnovelle 2018 sind in den geänderten Rahmenbedingungen, sowie den mannigfaltigen Erschwernissen für EigentümerInnen zu sehen. Die technische und wirtschaftliche Abbruchreife sind von wesentlicher Bedeutung bei einem Ansuchen um Abbruchbewilligung. Daher wurden im Zuge der Arbeit die durch die Novelle geänderten Begriffe erarbeitet. Während die wirtschaftliche inhaltlich unverändert blieb, wurden die Anforderungen für die technische Abbruchreife durch die Formulierung der „technischen Unmöglichkeit“ deutlich erschwert. Die Vorgehensweise, um einen Abbruch zu erwirken, wurde zum besseren Verständnis anhand eines Praxisbeispiels dargelegt. Herausforderungen bei der Umsetzung der Novelle sind insbesondere durch zahlreiche rechtliche Unsicherheiten, sowie unklaren Gesetzesformulierungen zu erwarten. Zudem bleiben die Auswirkungen und das generelle Ziel der Bauordnungsnovelle ungewiss. Die Reaktionen der verschiedenen involvierten AkteurInnen waren kontrovers. Seitens der Regierung wurde sie als notwendiger, bedeutender Schritt zur Problemlösung bezeichnet. Auch Vertretende der MieterInnenseite äußerten sich überwiegend positiv, hoben allerdings weitere Problemfelder hervor. EigentümerInnen sahen darin hingegen weitere Einschränkungen, die die Wirtschaftlichkeit und Rechtssicherheit untergraben. Wertvolle Informationen konnten im Speziellen durch ExpertInnen-Gespräche ergänzt werden. Darüber hinaus stand im Rahmen der Auseinandersetzung mit raumplanerischen Aspekten die Frage „Sanierung statt Neubau?“ im Mittelpunkt, denn die Thematik ist aus der Perspektive der Ressourcenschonung für den Umweltund Klimaschutz von großer Bedeutung. Auch flossen ökonomische sowie soziale und kulturelle Gesichtspunkte mit ein. Durch einen Blick in die für diese Thematik relevanten Gesetze der Bundesländer konnten schlussendlich Unterschiede aufgezeigt und interessante Lernmöglichkeiten zur Lösung ähnlicher Problemstellungen gewonnen werden.

The Viennese cityscape is characterized by its so-called “Gründerzeit” buildings (period between 1840 and 1918). The more than 150-year-old buildings stand out due to their large rooms with room heights of up to four meters, as well as the solid brick masonry and elaborate facades with stucco ornaments. However, they are not only elements that shape the city, but in addition, the historically developed Law of Tenancy (and with it the so-called “Richtwertmieten”) provides an important basis for numerous tenants in buildings of the Gründerzeit period to provide affordable living close to the city centre. For several years there has been a decline in Gründerzeit buildings. In 2017 alone, about 115 of these objects were demolished. How many of these historic buildings were affected by the demolition cannot be determined, since no demolition-permit for buildings outside of protected areas existed. However, this was changed by the building law amendment (LGBl Nr 37/2018) of Vienna, which came into force on 30.06.2018. Now buildings, that were built before 01.01.1945, may only be demolished after a corresponding confirmation of the city. The initial point for the requirement of the amendment can be seen in the changing framework and the various challenges for owners. In the course of the master thesis, the terms of the technical and economic demolition maturity, which were changed by the amendment, were elaborated. While the economic remained content-related unchanged, the requirements for the technical demolition maturity were impeded due to the "technical impossibility". The procedure for a termination of a demolition maturity was described by means of an example in order to enable a common understanding. The changes in general, which resulted from the building law amendment 2018, were substantial as well. On one hand, implementation challenges are to be expected in particular due to numerous legal uncertainties and unclear legal formulations. On the other hand, the impact and the general objective of the building code amendment remain uncertain. In addition, the expected challenges and the reactions of the various actors involved regarding the building law amendment were discussed. The government referred to it as a necessary, important step to solve current problems. Representatives of the tenants also expressed a positive attitude but highlighted further problem areas. However, owners saw further restrictions that undermine profitability and legal certainty. Moreover, through discussions with experts, valuable information could be enhanced. In the context of dealing with spatial planning aspects, the focus was on the question of "renovation vs. new construction?", due to the importance of the topic from the perspective of resource conservation for environmental and climate protection. Also included were economic, as well as social and cultural aspects. In conclusion, by looking at the laws of the federal states that are relevant for this topic, differences were identified and interesting learning opportunities for similar problems could be gained.