Mechanismen zur Vermögenssicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Abstract

Wohnungseigentum gewinnt in Österreich sowohl durch Neubau als auch durch Parifizierung von Zinshäusern ständig an Bedeutung, weswegen allfällige diesbezügliche Risiken durch Verbesserung der einschlägigen gesetzlichen Regelungen zu minimieren sind. Die Untersuchung der Regelungen des WEG auf Schutzmechanismen gegen allfällige Malversationen durch Immobilientreuhänder ergibt, dass der Treuhänder den Wohnungseigentümern ohne deren aktive Betreibung keinen wiederkehrenden Nachweis über das tatsächliche Vorhandensein der rechnerisch ausgewiesenen Rücklage erbringen muss. Bei einem geschätzten Gesamtvolumen der von Treuhändern derzeit verwalteten Rücklagen von einer halben Milliarde Euro ist evident, dass eine Änderung der diesbezüglichen gesetzlichen Regelungen angebracht scheint. Als wirksamer Schutz gegen Malversationen durch den Treuhänder, vor allem im Sinne einer schadensminimierenden Früherkennung, kann am ehesten eine jährlich wiederkehrende Beweispflicht des Treuhänders über das Vorhandensein der angesparten Rücklage eingestuft werden. Es wird daher eine entsprechende Novellierung des WEG vorgeschlagen. In der täglichen Verwalterpraxis ist ein weiterer Problemkreis häufig zu beobachten: Die Gefährdung der Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Zahlungsrückstände von Eigentümern mehrerer Einheiten oder eines beträchtlichen Liegenschaftsanteils. Bei rechtzeitiger Klage und Klagsanmerkung gesteht das WEG der Eigentümergemeinschaft für solche Forderungen ein Vorzugspfandrecht zu, sodass die Eigentümergemeinschaft üblicherweise keinen endgültigen Forderungsausfall zu befürchten hat. Vom Entstehen des Rückstands bis zur Forderungsbefriedigung können allerdings einige Jahre vergehen. Während dieses gesamten Zeitraums sind die anfallenden Kosten für Betrieb und Erhaltung der Liegenschaft von den übrigen Eigentümern zu tragen, wodurch es zu einer eigentlich unverschuldeten finanziellen Überforderung einzelner Eigentümer kommen kann. Eigentümer mehrerer Einheiten vermieten diese in der Regel zumindest teilweise, wodurch die auf das Wohnungseigentumsobjekt entfallenden Betriebskosten ohnehin vom Mieter getragen werden. Vorgeschlagen wird daher eine Form der Forderungsabtretung an die Eigentümergemeinschaft, sodass diese im Falle der Säumigkeit des Wohnungseigentümers die Betriebskostenvorschreibung unter gewissen Umständen direkt an dessen Mieter richten kann.