Die Zwangsversteigerung von mit Rechten und Lasten behafteten Liegenschaften mit Schwerpunkt der Analyse der zu übernehmenden Rechte und Lasten sowie die Bestimmung des Grenzwertes seitens des Bieters

Abstract

"Die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft bezweckt die Befriedigung der Forderungen der Buchberechtigten durch Verwertung der Liegenschaft des Schuldners. Nach Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Liegenschaft samt der auf ihr ruhenden Rechte und Lasten von Sachverständigen zu bewerten. Der so ermittelte Schätzwert wird unter anderem für die Bestimmung der Höhe des geringsten Gebotes herangezogen. Wird im Versteigerungsverfahren weniger als das geringste Gebot, welches grundsätzlich den halben Schätzwert betragen muss, geboten, so ist das Verfahren einzustellen, sofern der betreibende Gläubiger nicht in einem Zeitraum von 2 Jahren einen neuerlichen Antrag auf Anberaumung eines Versteigerungstermines stellt. Wesentlichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben die auf ihr ruhenden Rechte und Lasten. In Abhängigkeit der Rangordnung sind diese entweder in oder ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen. Diese Unterscheidung bestimmt die Höhe des abzugebenden geringsten Gebotes welches sich vom halben Schätzwert der Liegenschaft ableitet. Bei Rechten bzw den Lasten welche ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind- das sind jene, welche im Grundbuch im Rang vor jenen des betreibenden Gläubigers eingetragen sind - wird deren Wert vom Verkehrswert abgezogen. Bei Rechten und Lasten, welche vom Erwerber auf jeden Fall zu übernehmen sind - das sind jene, welche im Grundbuch im Rang hinter jenen des betreibenden Gläubigers eingetragen sind und welche nicht in der Verteilungsmasse Deckung finden - gebührt dem potentiellen Erwerber eine Entschädigung. Diese ist abhängig davon, ob es sich um eine Belastung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit handelt und ob es sich um eine wiederkehrende oder einmalige Leistung handelt. Handelt es sich um eine Dienstbarkeit mit einer wiederkehrenden Leistung ist stets das Deckungskapital zu ermitteln. In Abhängigkeit davon, ob es sich um eine Last von beschränkter oder unbeschränkter Dauer handelt, sind entweder die Zinsen des Deckungskapital oder das Deckungskapital an sich als Entschädigung dem Erwerber auszuhändigen. Handelt es sich um eine Dienstbarkeit mit einer einmaligen Leistung, so ist - unabhängig ob diese von beschränkter oder unbeschränkter Dauer ist - stets der Barwert der Last dem Meistbot als Entschädigung abzuziehen. Als Vorfrage hierzu hat der potentiellen Erwerber zu entscheiden, ob seinerseits Bereitschaft besteht die dem Gläubiger im Grundbuch nachrangig eingetragenen Rechte und Lasten zu übernehmen. Im Unterschied zu jenen Rechten und Lasten, welche im Grundbuch vor dem betreibenden Gläubiger eingetragen sind, hat der potentielle Erwerber hier- durch Abgabe seines Gebotes - Einfluss auf die Höhe der Verteilungsmasse und somit darauf, welche der dem betreibenden Gläubiger im Rang nachgehenden Rechte und Lasten zu übernehmen sind. Liegt es daher im Interesse des potentiellen Erwerbers ein - dem betreibenden Gläubiger nachrangiges Recht nicht zu übernehmen - so wird der Wert bis zu dem er bereit ist zu bieten (Grenzwert) jener sein, bei dem die Verteilungsmasse nicht ausreicht um dieses Recht bzw Last auszahlen. Sollte es dieses Recht bzw diese Last dem Erwerb nicht entgegenstehen, so wird der Grenzwert in der Regel in Höhe des Verkehrswertes der belasteten Liegenschaft liegen. Zusätzlich zu diesen zwei Optionen, steht es dem Erwerber frei, die auf der Liegenschaft ruhende Last dem Berechtigten abzukaufen was dann denkbar ist, wenn dessen Stellung sich verbessert. Der Kaufpreis dieser Forderung zzgl. das Meistbot sollten jedoch nicht höher liegen als der Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft (Grenzwert)."