Nutzungsdauer von Immobilien für den Lebensmitteleinzelhandel - Ermittlung mittels Bestandserhebung als Grundlage für die Verkehrswertermittlung

Abstract

Die Nutzungsdauer spielt bei Einzelhandelsimmobilien eine wesentliche Rolle. Durch den besonderen Lebenszyklus, welcher hauptsächlich von den in diesem Objekttypen angebotenen Produkten abhängt, ist die Abschätzung der Restnutzungsdauer schwierig. Dazu bedarf es einerseits ein hohes Maß an Erfahrung, anderseits eine genaue Beobachtung des aktuellen Marktes. Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit Nutzungsdauern, welche von Marktteilnehmern zur Verfügung gestellt wurden und vergleicht diese mit der Fachliteratur. Es wird sowohl auf Objekte ohne, als auch auf Objekte mit Modernisierungsmaßnahmen eingegangen. Aus der hohen Bedeutung des Einflusses von Modernisierungsmaßnahmen resultiert eine erhebliche Auswirkung auf die Restnutzungsdauer. Auch wenn diese in den ausgewerteten Datensätze nicht detailliert vermerkt sind, muss man davon ausgehen, dass Einzelhandelsimmobilien einen sehr ausgeprägten Modernisierungszyklus aufweisen. Die Schwankungsbreiten der Nutzungsdauern in der vorliegenden Arbeit sind vertretbar und liegen im Rahmen der Literaturangaben. Ein messbarer Trend in Richtung kürzere Nutzungsdauer ist deutlich abzulesen. Sehr wohl wurde jedoch eine Tendenz bei den Objekten erkannt und erläutert. Anzumerken ist, dass es sich bei den zur Verfügung gestellten Datensätzen um einen subjektiven Eindruck des Marktes handelt. Im Rahmen der empirischen Forschung, wurden die zulässigen gewöhnlichen Nutzungsdauern, unter Annahme der Modernisierung mithilfe statistischer Methoden simuliert und analysiert. Auch wurden Nutzungsdauerangaben aus der einschlägigen Literatur erhoben und mit den Ergebnissen verglichen. Dies führte zu Angaben der tatsächlichen Nutzungsdauer für Lebensmittelmärkte mit und ohne Umbau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Als Ergebnis wurde festgestellt, dass unter Anwendung einer gewöhnlichen Nutzungsdauer in einer Bandbreite von 25 bis 30 Jahren bei Lebensmittelmärkten, eine Abbildung der tatsächlichen Gegebenheiten am besten erreicht wird. Somit wurde eine gewöhnliche Nutzungsdauer zwischen 25 und 30 Jahren bei Lebensmittelmärkten festgestellt.