Das Verhältnis der Nutzungsfläche zu Bruttogrundfläche und die Ableitung von durchschnittlichen Bandbreiten bei Büro-, Verwaltungs- und bei Wohngebäuden

Abstract

Aus wirtschaftlicher Sicht wird ein möglichst hoher Anteil der Nutzungsfläche NUFan der Brutto-Grundfläche BGF erwartet. Die Aufgabenstellung dieser Masterthese besteht darin, das durchschnittliche Verhältnis der Nutzungsfläche NUF zur Brutto-Grundfläche BGF in Büro- und Verwaltungsgebäuden einerseits und in Wohngebäuden andererseits, zu untersuchen und zu vergleichen. Zusätzlich soll, die in der Praxis häufig auftretende Differenz zwischen der Brutto-Grundfläche BGF und der Summe aller einzelnen Flächen aus der sich die BGF zusammensetzt, erklärt werden. Für die Untersuchung und den Vergleich des vorhin genannten Verhältnisses, stellen allerdings Angaben von Gebäuden mit einheitlicher Flächenermittlung eine Grundvoraussetzung dar. Dazu wurden die Daten aus dem Buch „BKI Baukosten Gebäude Neubau 2019“ herangezogen. Die Flächendaten der realisierten Objekte wurden im BKI einheitlich lt. DIN 277-1 erfasst und eigenen sich somit als Grundlage für einen objektiven Vergleich. Nach der Auswertung wurde festgestellt, dass sich bei Büro- und Verwaltungsgebäuden der durchschnittliche Anteil der NUF an der BGF von circa 60 bis 70 % und bei Wohngebäuden von circa 62 bis 76 % bewegt. Bei diesem Ergebnis gelangt man zur Erkenntnis, dass der untere Anteil der NUF mit circa 60 %bzw. mit circa 62 % niedrig ausfällt. Allerdings lässt sich an der Bandbreite der Anteile der NUF erkennen, dass ein höherer Flächenanteil erzielbar ist. Die Voraussetzungen hierfür müssen schon am Anfang eines Projektes gesetzt werden. Für vergleichbare Objektdaten, wird eine einheitliche Flächenermittlung als Grundlage im Allgemeinen vorausgesetzt. Unter anderem sind die Liftschächte, Technikschächte, Stiegenhäuser usw. normgerecht zu erfassen. Die Brutto-Grundfläche wird in der Praxis ungenau erfasst d.h. die unverwendbare Grundfläche, wie Lufträume, Technikschächte, Lichthöfe werden oft dazu gerechnet und verfälschen so die Größe der BGF. Jedes Projekt beginnt mit einem Planentwurf des Gebäudes. In dieser Phase können zwei wichtige Weichen gestellt werden, einerseits eine genormte Flächenermittlung und andererseits kann die Flächeneffizienz in dieser Projektphase am effektivsten erreicht werden. Breite Gänge, großzügig geplante 147 Stiegenhäuser usw. verschlechtern die Effizienz und lassen sich im fortgeschrittenen Projektablauf entweder gar nicht mehr ändern oder eine Änderung wäre sehr aufwendig und würde entsprechend unwirtschaftlich ausfallen. Man sollte dennoch beachten, dass auch bei normgemäßer Erfassung immer Unterschiede auftreten und die Bandbreiten resultieren aus den genannten „Effizienzgründen“, wie breite Gänge, großzügige Stiegenhäuser usw. Daher ist eine detaillierte Anwendung der zugrundliegenden Norm für die Kennzahl und die Vergleichbarkeit mit anderen Objekten von entscheidender Bedeutung. Die Planer, also Architekten und Baumeister haben in der Regel einen großen Einfluss auf die normgerechte Berechnung der Flächen. Über die genormte Flächenermittlung werden die Voraussetzungen für ein vergleichbares Verhältnis der Nutzungsfläche zur Brutto-Grundfläche geschaffen.