Bewertungsrelevante Bewirtschaftungskosten von Fachmarktzentren : Entwicklung eines Bewirtschaftsungskostenschlüssels als transparentes Unterstützungswerkzeug für die Wertermittlung von Fachmarktzentrumsliegenschaften

Abstract

Für die Bewertung von Fachmarktzentrumsliegenschaften ist die richtige Beurteilung der Höhe, der beim Vermieter verbleibenden Bewirtschaftungskosten, durch den Gutachter essentiell, da sich eine Modifikation dieser Eingangsgröße direkt auf den Wert der Liegenschaft auswirkt. Im derzeitigen Bewertungsalltag fließen die nicht auf den Bestandnehmer umlegbaren Bewirtschaftungskosten zum größten Teil durch den Ansatz eines pauschalierten Prozentsatzes der Erträge in die Wertermittlung ein, dies oftmals ohne Rücksicht auf die tatsächlichen Gegebenheiten. Die verwendeten Prozentsätze basieren auf publizierten Werten aus der herrschenden Fachliteratur, welche jedoch keine differenzierten Ansätze für Gewerbeimmobilien ausweisen. Aufgrund der großen Unterschiede der Gewerbeobjektarten und der daraus resultierenden unterschiedlichen Höhen der Bewirtschaftungskosten, sind diese Werte für die Liegenschaftsbewertung i.d.R. schwer bzw. nicht ohne Anpassung anwendbar. Die vorliegende wissenschaftliche Arbeit hat den Anspruch, die Kostenbestandteile der Bewirtschaftungskosten der Immobilientype Fachmarktzentrum zu erfassen und deren Abhängigkeiten zu beurteilen. Dies macht es notwendig, die spezifischen rechtlichen (vertragstechnischen), wirtschaftlichen und technischen Rahmenbedingungen, die zu den Bewirtschaftungskosten beitragen zu analysieren. Dies einerseits, um ihnen die Komplexität zu nehmen, und andererseits um zu erkennen, über welche Abhängigkeiten die wertbeeinflussenden Parameter bestimmt werden, um letztendlich zur Erlangung einer höheren Transparenz in die Liegenschaftsbewertung einfließen können. Das Ergebnis der vorliegenden wissenschaftlichen Arbeit ist ein einfaches Tool als Beurteilungshilfe der Bewirtschaftungskosten, welches auf einer empirischen Auswertung tatsächlicher Werte beruht und in der täglichen Bewertungspraxis des Immobiliengutachters seine Anwendung finden kann. Abschließend wird die Praxistauglichkeit des entwickelten Bewirtschaftungskostenschlüssels durch die Gegenüberstellung einer Wertermittlung eines Fachmarktzentrums, zum einen mittels des derzeit standardmäßigen prozentuellen Bewirtschaftungsabschlages gem. Literatur und zum anderen mittels der vorliegenden Beurteilungshilfe untermauert.