Bewertung von Wohngebäuden im WGG - Bewertungsrelevante Parameter für die Bauträgerfinanzierung in der Praxis

Abstract

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen leisten in Österreich einen maßgeblichen Beitrag zur Schaffung von günstigem Wohnraum und erhalten dafür öffentliche Gelder als Förderung. Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich sowohl in einem theoretischen Teil als auch in einem Berechnungsbeispiel mit der Frage, welche Parameter in der Bewertung solcher Objekte, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen, praxisrelevant sind. Neben der Charakteristik des gesetzlich geregelten Nutzungsentgelts werden im Bewirtschaftungsaufwand die Komponenten der nicht umlegbaren Betriebs- und Verwaltungskosten sowie das Leerstandrisiko (Mietausfallwagnis), Instandhaltungskosten und die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes herausgearbeitet. Durch das im Vergleich zum freien Mietmarkt niedrigere Entgelt ist bei geförderten Objekten mit einer höheren Nachfrage zu rechnen, die auch vor allem in Ballungsräumen und Gebieten mit hoher Nachfrage zu sehr kurzen Leerstandzeiten im Falle eines Mieterwechsels führt. Durch Einhebung eines im WGG gesetzlich geregelten Erhaltungs- und Verbesse rungsbeitrags bei den Nutzern, liegen die Instandhaltungskosten deutlich unter jenen im frei finanzierten Bereich. Dieses in Summe niedrige Risiko findet sich auch in der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wieder. Jener kann in der Bewertung eines WGG Objekts deutlich niedriger angesetzt werden als für vergleichbare, frei finanzierte Wohnbauprojekte. Herausfordernd ist die Ableitung eines Liegenschaftszinssatzes aus dem Markt, da es in der Praxis an einem transparenten Markt mit Transaktionen von geförderten Objekten fehlt.