Die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen, abgeleitet von Bruttoanfangsrenditen, am Beispiel von Fachmarktzentren

Abstract

Diese Masterthesis befasst sich mit der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes österreichischer Fachmarktzentren. Dazu wurden 13 tatsächlich durchgeführte Transaktionen analysiert, welche in den letzten fünf Jahren durchgeführt wurden. In der vorhandenen Fachliteratur lassen sich kaum aktuelle Empfehlungen zur Wahl des Liegenschaftszinssatzes finden. Zusätzlich ist laut der aktuellen Fassung der ÖNORM- B-1802 der Liegenschaftszinssatz aus dem Markt abzuleiten. Ziel dieser Arbeit ist es, den österreichischen Investmentmarkt von Fachmarktzentren abzubilden und eine Hilfestellung zu oben genannten Problemen bei der Bewertung von Fachmarktzentren zu erstellen. Die Forschungsfrage lautet: „Welche Höhe des Liegenschaftszinssatzes lässt sich, aus auf dem Immobilienmarkt testierten Transaktionen, für die Asset Klasse Fachmarktzentren ableiten?“ Zur Beantwortung der Forschungsfrage wird der zugrundeliegende Liegenschaftszinssatz durch Umkehr des Ertragswertverfahrens ermittelt. Es wird eine Bandbreite an gewöhnlichen Nutzungsdauern zwischen 25 und 35 Jahren analysiert. Die Restnutzungsdauer wird über verschiedene Ansätze ermittelt. Neben dem Ansatz des tatsächlichen Gebäudealters werden auch Varianten mit verlängerten Restnutzungsdauern analysiert. Betrachtet man die Ergebnisse, so fällt auf, dass eine Annahme der gewöhnlichen Nutzungsdauer von unter 30 Jahren keine plausiblen Ergebnisse liefert. Ebenso ist es erforderlich, eine verlängerte Restnutzungsdauer anzunehmen, und nicht nur das tatsächliche Gebäudealter von der gewöhnlichen Nutzungsdauer zu subtrahieren. Erst dadurch ergeben sich Liegenschaftszinssätze, welche sich in einer realistischen Bandbreite bewegen. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz liegt bei einer angenommenen gewöhnlichen Nutzungsdauer von 35 Jahren und einer verlängerten Restnutzungsdauer zwischen drei und 5,5 Prozent. Die Ergebnisse der einzelnen Transaktionen weisen eine hohe Streuung auf. Hieraus lässt sich schließen, dass bei der Ermittlung des Ertragswertes eines Fachmarktzentrums, eine genaue Analyse der wertbestimmenden Merkmale durch den Sachverständigen unabdingbar ist.