Bewertung von Hotelimmobilien - branchenspezifische Herausforderungen für die Wertermittlung der Asset Klasse „Hotel“

Abstract

Noch in den neunziger Jahren galten Hotels als exotische Anlageklasse. Seitdem hat sich einiges grundsätzlich verändert. Durch die seit Jahren kontinuierlich weltweit steigenden Tourismuswachstumsraten hat die Asset Klasse „Hotel“ in den vergangenen Jahren den Schritt raus aus der Nische und hin zu einem konservativen Investment gefunden. Die Professionalisierung und Konzentration auf Betreiberseite und ein andauerndes Nachfragewachstum machten Hotelimmobilien eine zunehmend für institutionelle Anleger interessante Anlageklasse. Zudem bieten sich Hotels vor allem in Zeiten von schwankenden Büroimmobilienmärkten im Hinblick auf eine ausgewogene Risikostreuung innerhalb der Immobilienportfolios an.Dennoch: Nicht erst seit dem Ausbruch einer weltweiten Pandemie, hervorgerufen durch das Virus SARS Covid-19 im Laufe des ersten Quartals 2020 unterlag diese Anlageklasse diversen Risiken. Die richtige Auswahl eines Betreibers und der Pachtvertrag sind aus Sicht des Immobilieneigentümers Risiken, welche es zu steuern gilt. Hinzu kommen externe Risiken welche nicht, oder nur bedingt beeinflussbar sind: die fortlaufende Niedrigzinspolitik der EZB, der noch nicht abgeschlossene Handelskonflikt zwischen China und USA und auch die globalen wirtschaftlichen Auswirkungen durch die Verbreitung von Covid 19.Um die Risiken bereits in der Ankaufphase ausführlich zu analysieren und zu bewerten, ist eine detaillierte Due Diligence unerlässlich. Innerhalb einer solchen Due Diligence ist in der Regel auch ein Wertgutachten zu erstellen. Da Hotelimmobilien ihre sehr spezifischen Herausforderungen haben und insbesondere für Branchenfremde Ihre Tücken aufweisen, werden in der Master Thesis diverse grundsätzliche Herausforderungen untersucht und auf die Auswirkung innerhalb der Immobilienbewertung eingegangen. Mit Hilfe eines Beispielhotels werden insbesondere des bewertungsrelevanten Cash-Flows näher analysiert.