Immobilienbewertung im Rahmen der internationalen Rechnungslegung

Abstract

Aufgrund der Globalisierung und Internationalisierung wenden Unternehmen zunehmend internationale Rechnungslegungsstandards bei der Erstellung der Jahresabschlüsse an. Die IFRS regeln unter anderem den Bilanzansatz von Immobilienvermögen nach dem Fair Value. Durch die Einführung des entsprechenden Standards IFRS 13 wurde eine marktbasierte Sichtweise etabliert. Dadurch werden immer mehr Immobilienbewertungen zur Ermittlung des Bilanzansatzes von Immobilienvermögen benötigt. Hieraus ergibt sich das Erfordernis für Immobiliengutachter, ein entsprechendes Hintergrundwissen und Know-how über die relevanten IFRS-Standards zu entwickeln. Aus dieser Problemstellung heraus wird in der vorliegenden Arbeit zunächst die Bilanzierung von Immobilienvermögen nach IFRS dargestellt und hieraus Anforderungen der Fair-Value-Ermittlung an Immobilienbewertungen formuliert. Überdies erfolgt eine Untersuchung, inwieweit der Fair Value mit dem Verkehrs- bzw. Marktwert übereinstimmt. Weiters werden wesentliche Aspekte dargelegt, die in Immobilienbewertungen für bilanzielle Zwecke zu berücksichtigen sind. Die Beantwortung der Forschungsfragen erfolgt anhand einer umfassenden Literaturrecherche und -analyse. Als erster Schritt für die Ermittlung des Bilanzansatzes ist die Kategorisierung des Immobilienvermögens beispielsweise in Vorräte, eigengenutzte oder vermietete Immobilien etc. wesentlich. Die erstmalige Erfassung von Immobilien in der Bilanz erfolgt weitgehend nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei der Folgebewertung besteht ein Wahlrecht zwischen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Fair Value. Im Rahmen der Literaturanalyse wurde festgestellt, dass der Fair Value im Wesen dem Verkehrs- bzw. Marktwert entspricht. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Zugrundelegung des Marktes und der Annahmen von Marktteilnehmern in der Wertermittlung und den highest-and-best-use-Ansatz. Die Marktorientierung gilt auch bei der Ausweisung eines Wertes unter (besonderen) Annahmen. Die gängigen Verfahren zur Bewertung von Immobilien (Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren) entsprechend den Anforderungen von IFRS 13 und können folglich zur Ermittlung des Fair Values herangezogen werden. Zusammenfassend kann konstatiert werden, dass die Immobilienbewertung gem. LBG bzw. ÖNorm B 1802-1 grundsätzlich den Ansätzen der Fair-Value-Ermittlung folgt.