Pflichten einer Immobilienverwaltung nach ABGB und WEG - zur Begründung der Herausgabe- und Nachforschungspflicht

Abstract

Diese Masterthesis gibt einem umfassenden Überblick in die Grundlagen und die vorhandene Literatur betreffenden der Pflichten einer Immobilienverwaltung. Des Weiteren wird ein Einblick in die Problematiken bei der Verwaltung und im speziellen bei der Übernahme von Liegenschaften, im Besonderen aus der Zeit vor dem Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002, vermittelt. Es wird aufgezeigt, dass die Ausübung der Immobilienverwaltung strengen Regeln unterworfen ist, welche grundsätzlich in den allgemeinen vertragsrechtlichen Verpflichtungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zu finden sind. Die Arbeit legt ebenso dar, wo sich diesen Pflichten aus dem ABGB konkret im WEG wiederfinden. Primär geht in dieser Arbeit darum, sowohl dem Wohnungseigentümer als auch den Immobilienverwalter darzustellen und zu belegen, dass ein Verwalter in seiner Funktion, ein Treuhänder der Interessen der Eigentümergemeinschaft und jedes Miteigentümers ist. Diesen Anspruch kann er nur durch das grundlegende rechtliche Verständnis seiner Pflichten gerecht werden. Insbesondere der Ursprung und die Ausformung dieser Pflichten, das Beziehungsgeflecht zwischen Machtgeber und Machthaber, durch das Institut der Stellvertretung wird dargestellt und die Problematik das Verwaltungsmaßnahmen durch Verfügungsmaßnahmen (Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft) beeinflusst sind. Beispielhaft wird der Zeitpunkt des Verwalterwechsels genommen, um zwei zentrale Verpflichtungen, die Herausgabe- und Nachforschungspflicht, als Konsequenz aus den anderen im ABGB und WEG definierten Pflichten zu begründen. Die Notwendigkeit dieser Pflichten wird anhand der, am meist verbreitesten, vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen und der sich im Laufe der Zeit geänderten, Formvorschriften zur rechtlichen Wirksamkeit dargestellt. Durch die detailgetreuen Betrachtung von ausgewählten Bereichen, deren Definition im ABGB und WEG und die Einordnung in das jeweilige Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1948, 1975, WRN 1994, 1999, WEG 2002) wird die Problematik und Herausforderung für die Immobilienverwaltung dargestellt.